楼市的热度，能维持多久？

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作 者丨李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji01

救市政策的效应还是不错的！至少从热点城市来看是如此！

以深圳为例：

上图是深圳8月以来每周二手住房网签量！

尽管新政后，深圳二手房市场交易量迅速冲到2021年以来的最高位，从第二周到第四周（10月12日-10月底），活跃度明显稳定住了，且交易规模明显要高于新政前水平。可资对比的是，“5.17”新政后，活跃度维持了2周以后，就迅速回到新政前每周低于1000套的水平。

北京、上海、成都等热点城市也是如此，我把它们放在一张图里：

政策效应并衰减至新政前，四周以后的活跃度仍高于新政前，这是很不容易的。11月1日，住建部专门召开了新闻通气会，通报10月份的数据，指出商品房销售面积同比连续下降出现了拐点，自今年2月份连续8个月下降后首次增长，2007年以来首次“银十”超过“金九”。

市场超预期表现，与政策有很大关系。针对“政策低效”的诟病。这一次，政策可谓憋足了劲。

首先，政策力度比较大。比如，二套房首付比例降至15%，5年期LPR今年合计下降了60个基点，房贷利率从年初的4%降至3%或以下；再比如，深圳外围区域不限购、京沪外围只要1年社保。

其次，此次救市还有几个突出的特征：

一是，自9.29以来，政策不间断、持续叠加。比如在这一期间，多部委密集召开新闻发布会。意图也很明显，“市场不回稳、政策不能停”。

二是，住建、财政、金融、土地等各部门，发力形成“组合拳”效应。有中短期的（一线城市调整限购）、有长期的（打造生育友好型社会），有降门槛的，有降成本的，也有提振预期的。

不止于此，从9月底到现在，大概有20多个省份、200多个城市出台了一揽子的政策举措。我看了一下，动辄就是十几条、二十台，基本上也是多部门“组合拳”，看来是自上而下的部署。

再次，新房促销力度也很大！

根据住建部披露。仅国庆期间，就有150多个城市、2000多家房企、4000 多个项目参与“百城千企促销活动”。笔者发现，开发商的心态非常统一，就是“抓住机会、赶紧卖房”。绝大部分项目并未涨价，反而祭出折上折、各种赠送（比如送汽车、送黄金、送车位等）。

最后，自上而下进行了大力度宣传，提振预期！

除了国家住建部以外，各地也在积极宣传政策、宣传近期楼市的热度。比如，10月10日，广州、深圳住建局均为楼市发声，积极宣传国庆期间楼市取得的不错绩效，这是非常罕见的。

02

当前，市场运行，有几个特征：

首先，“以价换量”的态势很明显。

还是以深圳为例。

这一轮楼市反弹，深圳表现最突出，新房认购创下十几年来的单月新高，二手房认购量也达到繁荣期的水平。

一方面，之前深圳房价的跌幅较大，“价格腰斩”的片区不在少数，深度下跌后积蓄的稳定诉求也强；

另一方面，深圳限购政策调整幅度较大，比如外围购房无需社保了，这在2014年“去库存”时都未发生过。此外，15%的首付，对于刚需集中的深圳来说，确实是降门槛的友好之举。

但即便如此，深圳二手房仍呈现出“以价换量”的态势！

比如，10月份宝安区监测的10个片区中，挂盘均价上涨的有3个，价格不变的有1个，均价下跌的有6个；福田区监测的22个片区中，10月挂盘均价下跌的小区共有19个，上涨的小区仅有3个，下跌片区占比86.4%。想要快速脱手的业主，乘着行情“以价换量”，仍是主旋律。

图：10月福田各片区二手房挂牌情况（单位：元/平方米，%）

大家很疑惑，交易量这么大，为何稳定不住价格？

这就涉及到楼市的第二特征：供给端高度竞争，甚至是内卷式竞争。

当下，新房和二手房供应区域分布很广，轨道交通四通八达，教育均等化，区位价值拉平。这就导致，不仅新房项目之间存在激烈的竞争，新房和二手房之间、二手房业主之间也存在激烈的竞争。

买方时代、客户为王，中介、银行、房企都在“抢客户”。依赖渠道卖房是市场的一般选择，加上信息很透明，中介带客户看房，必然会全城逛，包括二手房和一手房，总有一款适合你。

需要注意的是，这种竞争，不仅看谁的价格低，更是谁在“均好”（各方面都好）方面更加突出，包括价格低、学位好、距离地铁近、景观园林上佳、用材讲究、私密性强、圈层性突出、得房率高等。

总之，就是各种“内卷”！

2023年以来，新地块造出了一大批所谓“新一代住宅”，其特征就是家家有庭院、户户有花园，得房率超过100%，建材考究、景观上乘。这么一来，将“内卷”一下子升级了2个台阶，让正在卖或正在建的老项目情何以堪？不得已，只能“以价换量”，以最快的速度跑路。

问题是，当大家都变成“新一代住宅”了，规划无法及时调整，变不成“新一代住宅”的，绞尽脑汁提高得房率（变相降价）。这样，又回到同一水平，导致“新一代住宅”去化也没那么好了。

上图显示，2024年之前入市的高得房率产品，因为市面上这类产品少、竞争没那么激烈，整体去化率明显更高。克而瑞梳理了2024年在售的70个得房率超100%的项目，剔除近期新开盘尚未完成网签备案及即将开盘的19个项目之后，仅有9个项目的去化率在80%以上，占比约18%。

这样，就不难理解为何“以价换量”了！

本质上，供求关系发生重大变化，不缺房子、有的挑有得选。只有那些“均好”、无瑕疵的项目，才能卖得动。笔者在很多地方调研发现一个普遍问题，多数三四线城市只有10%-20%的项目“能打”，每月能卖出10-20套房子。

这些项目就是“均好”的项目，甚至是“人无我有、人有我优、人优我精”，其他项目都有这样那样的瑕疵了。放在过去，这都不算瑕疵，但告别房住不炒，居民开始关注房子本体了。

多说一句，就在三年前，还是“只要是个房子，就能卖得掉”的时代。三年之后，形势大变，恍如隔世！

第三个特征，就是多空双方交战激烈！

止跌回稳，掷地有声，对预期有非常大的提振效果，“看多”的比例上升，表现在成交量放大。

但同时，很多人也把市场回升当作最佳的“卖房时机”。

从近期市场表现看，多空双方交战激烈。新政后第一周（国庆期间），成交量大，但挂牌量也很大。比如，深圳在第39周调整限购、限售，当周新增二手房挂牌量就冲破了2000套，第40周更是创2022年以来单周新高。但后面几周，随着交易量不断上升，挂牌量开始稳定。

根据深圳贝壳研究院监测，新政出台三周（40-42周），深圳二手房挂牌量增幅分别为：4.4%、1.9%、1.0%。深圳未出现挂牌量大幅攀升的情况，但其他城市（比如西安、天津）就不一样了。

可以预见，当后续无法维持类似10月份的交易量，当成交量托不住价格，降价卖房仍是主旋律，可能挂牌量又要上升了。

03

大家普遍关心的是，楼市的热度能维持多久？

由于网签滞后认购大约一周到半个月的时间，部分在10月份的认购单，将会体现在11月的网签。考虑到去年11月-12月的低基数，开发商在12月份会冲刺全年业绩，以及政策效应还在显现中，后续还有增量政策。因此，预计接下来的11-12月份，市场销售数据也有不俗表现。

很多媒体在报道，底部来了，或者说止跌企稳了，要反弹了。可不可以这样讲呢？我是这么认为的：

首先，理性看待10月的亢奋行情。

客观讲，10月份这么高的交易量，只有在过去楼市繁荣期才有。当前楼市基本面（比如就业、收入）并未改观的情况下，10月份的亢奋是不可能维持下去的。如果一直保持这种亢奋状态，那不是止跌回稳，而是止跌反弹，这也不是管理层要看到的。因此，后续市场情绪一定会走弱。

关键是，我们此次密集救市，想要达到的目的是什么？回到过去的亢奋状态吗？显然不是。真实目的有3个：

一是，扭转持续下跌、市场失灵的局面；

二是，让市场相信，政策救助是有效果的；

三是，各方努力下，底部一定会到来。

其次，绝不能以新房市场这个维度，来判断楼市是否止跌回稳了！

因为，供求关系发生重大变化，市场上不缺房子，到处都是乌泱乌泱的房子，存量时代已经到来，未来供给端竞争会愈发激烈，大家都要“抢客户”。顺应改善型住房需求崛起，也为了激励开发商拿地，保卫土地财政，新增供地会越来越趋向于中心城区的核心地块，打造低密度、高品质、高溢价的精品项目，这将会导致新房市场越来越趋向于改善型需求。

结果就是，新房项目小众化，这就决定了新房领域的需求可以打造明星项目，但很难支棱起楼市的体量。

对于新房市场来说，止跌回稳是一个目标，另一个目标就是打造“好房子”，承担起行业和市场高质量发展的重任。

再次，哪个指标可以衡量市场止跌回稳了？

我认为，存量时代来临的背景下，必须要将新房和二手住房交易面积加总，以总的住房交易面积这个指标来衡量市场是否止跌回稳。我认为，从总的住房交易面积看，商品房已经止跌回稳了，至少短期是如此。

最后，当前的势头能否持续下去，取决于增量政策能否有效落地。

比如，10月18日部署的“四个取消、四个降低、两个增加”中，“两个增加”是增量政策，即通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；今年年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。事实上，这两个政策有效落地，需要解决的问题还很多。

比如，货币安置的意愿、安置价格的确定，是否能实现资金平衡，是否能确保不增加地方隐性债务等等。

比如，在解决影响楼市的长期问题方面，包括最近颇受重视的“就业优先战略”“打造生育友好型社会”，化解地方债务等等，这些都已做出了明确部署，但还需要具体的落地举措。

需要注意的是，一些谈了很久的话题，包括收回存量土地和房屋，严控增量，比如库存太大的，要暂停供地等，这些都还未落地。只有让市场看到，不仅有短期刺激楼市的举措，还有在长期问题上攻坚克难，这才能凝聚共识，从根本上扭转市场悲观的预期，提振大家的风险偏好。

最后再讲一点，从“房住不炒”到“止跌回稳”，信号很明显。

但要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难。考虑到人口因素、收入和就业、转型困境、地方债务、金融风险、外部环境等等，以及房地产的全口径库存，以及尽管下跌但还在高位的房价，就知道“止跌企稳”的难度很大。

未来相当长的一段时间内，都是一个“寻底”的过程。即便止跌，也长期在底部徘徊。

能做到这一点，已很不容易了。因为，我们用了三年左右的时间，就完成了地产新旧模式的转换！

作者：李宇嘉

专注楼市政策观察与解读

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