华侨城=东方乐园+三井不动产+默林娱乐集团
，无论美国迪士尼/环球影城/默林乐高/东方乐园株式会社
，凡是在旅游业有所建树的企业都有地产商在后面支撑
，文娱商旅地产
，东方乐园背后就是三井不动产/京成电铁旅游交通/千叶县政府
，东方乐园40亿净利润对应4000亿股票市值
，合情合理
，旅游娱乐休闲度假是增量需求
，未来PE定价50至100倍市盈率
，而地产是做存量规模
，挤兑别人才能长期保持在10至20倍市盈率
。比如五年前在雪球论坛看格力电器研究分析报告
，一部分投资者就看不惯格力董则天挤兑美的集团奥克斯电器
，本是同根生相煎何太急
，然后机构研究员就告诉大家
，存量市场就是要挤兑别人获取增量份额来壮大自己
，残酷无情
，但又符合自由市场竞争的丛林法则
。然而我想告诉投资者☞房地产是计划经济体制
，供需两端受控
，是政府运筹帷幄之中 决胜市场之外的领域
，已经超出经济范围
，各路学者霸占媒体平台侃侃而谈
，其实都是网红明星赚流量的表演合唱
，标新立异一鸣惊人的话题能够按摩情绪刺激激情误导吃瓜群众
。节假日我也没有闲着
，仍然在研究
，终于领悟到水不在深有龙则灵
，山不在高有仙则名
，华侨城的崛起是万事俱备只欠东风
，缺一拨伟大的投资机构
。有人说房地产就此夕阳
，我说房地产是永续行业
，行业洗牌后更健康
，衣食住行游娱乐是人类对美好生活的永远需求
，市场是剩者为王
，看转型方向
。可以看到房地产巅峰过后
，是剩者为王的存量市场
，赢者都是三轮驱动
，商业
，住宅
，物业
，商业批零物业服务等业态能为基建投资提供持续的现金流
，多元化主营业务的估值才比较稳定
。三菱不动产
，市值1700亿左右
，净利润80亿左右
，pe大约23.
三井不动产
市值1600亿左右
，净利润110亿左右
，pe大约16.
住友不动产
市值1100亿左右
，净利润80左右
，pe大约13.
各家业务构成侧重略有不同
大体上租赁收入占30%到50%
，包括写字楼商业综合体酒店等
；新房销售30%-到40%
；二手房中介
，物业管理等其他10%-30%等
。再看美国的数据
，西蒙地产市值最高
，以持有商业地产为主
，大约3100亿
，pe大约19
。霍顿
（DR Horton
），以销售新房为主
，大约1400亿
，pe大约12
。中国人口13.9亿
；美国3.3亿
，日本1.3亿
。中国是美国的4.2倍
，推算最大的房地产公司应该是4.2个西蒙地产
，市值1.3万亿人民币
；最大的纯住宅房地产公司
，4.2个霍顿
，市值5900亿人民币左右
。中国是日本的10.7倍
，推算最大的房地产公司10.7个三菱不动产
，市值1.8万亿人民币
。住宅地产每年18万亿规模总量是顶层设计的峰值天花板
，房价上涨就意味着建面是逐年递减
，若要保持企业营收稳定收缩
，住宅开发商就要横向转型商业地产
，增加自持物业投资性房产数量
，然后采取REITS信托计划接盘重资产
，地产商就有退出机制
，就能轻资产自持物业运营
，开发商变成物业运营服务商
，以后就定位服务业的平均估值PE20倍
。王石说☞新鸿基地产是万科的老师
，房地产开发+物业运营+商业服务$万科A(SZ000002)$
我想说☞三井不动产是华侨城的老师
三井不动产是东方乐园的股东☞城市环境规划建设投资+公共消费基础设施投资/场馆+商住地产开发+主题乐园旅游度假区+消费服务业态综合体投资运营
。■ 三井不动产海外首家车站型购物中心亮相上海☞日本三井不动产(Mitsui Fudosan)在中国上海建造的地铁车站直通商业设施
“啦啦荟城
”(LaLa station)12月22日正式开业
。这是该公司首次在海外开设车站直通的商业设施
。■ 新鸿基地产南站项目正式动工☞12月23日
，新鸿基地产位于南站项目—广州环球贸易广场
（广州南站ICC
）正式动工
，为71亿TOD综合体地块项目
。根据规划
，该项目将配合
“广州南站新城
”片区升级发展计划
，构建粤港澳大湾区全新的
“广州南站新城
”和国际消费中心
。2008至2018年是住宅地产的黄金十年
，是弯道超车英雄辈出的时期
，适合采取
“高利贷/高负债/高杠杆/高周转
”规模化发展模式
，2018年是巅峰转折窗口
，黄金期结束就承受宏观调控行业洗牌的环境考验
，经过这拨洗牌后是剩者为王
，头部企业由开发商转型为运营服务商
，洗牌后的新头部企业的利润步步高升
，虽然规模不再有新高
，然而毛利率净利率都逐渐提高
，中国存量需求巨大
，房地产行业市盈率肯定是能长期超过日本15倍PE
，与美欧等西方国家20倍PE接轨
，或与世界资本市场发展中国家30倍市盈率接轨
。旅游娱乐休闲度假是无限增量需求
，重点是人均GDP/人均消费水平/人口存量基数/国家内需消费拉动经济发展的周期☞股票市值波动范围通常是30PE至100倍市盈率
。$华侨城A(SZ000069)$$迪士尼(DIS)$
