跌了7年的房产龙头，万科A还有救吗，后市会怎么走？

跌了7年的房产龙头，万科A还有救吗，后市会怎么走？一听到万科这个名字，大家是不是都感到十分的可惜？当年的房产龙头，后来当了十多年的房产老二，再到后来第一个喊话“活下去”的房企，到现在却跌了7年。如果让我给这家企业一个评价，我觉得用“可惜”两字形容，很贴切。

那，万科A还有救吗，为什么跌了7年呢，是什么原因呢？我认为有四点是大家要注意的：第一点，亏损与盈利压力、行业困境，是股价下跌的直接原因。

2024年三季报显示，万科A营收同比下降24.25%至2198.95亿元，归母净亏损179.43亿元，同比由盈转亏。单季度亏损扩大至80.9亿元。全年业绩预告进一步恶化，预计2024年归母净利润亏损达450亿元，扣非亏损410亿元。

从盈利指标看，毛利率持续承压，2024年前三季度仅为9.5%，较2023年同期的15.23%大幅下滑；净利率为-4.7%，净资产收益率跌至-6.49%。

第二点，债务问题，还没有解决！

截至2024年三季度末，万科有息负债3276.1亿元，其中一年内到期占比35.6%；货币资金797.5亿元，较年中减少126.5亿元。年内顺利完成197亿元公开债务兑付。

但是，前三季度新增融资774亿元，综合成本3.58%；经营性物业贷落地262亿元。虽然，短期偿债压力可控，但长期的债务压力依旧较大。深铁集团及金融机构的流动性支持进一步降低了违约风险。可剔除预收款的资产负债率65.4%，净负债率66.2%。

第三点，得不到市场的关注。

曾经的万科A可是A股的“香饽饽”，2007年大牛市有着几十倍的翻涨，2014-2018年又有着数倍的涨幅。股价不仅能涨，还是高股息股、业绩稳定股、潜力股、明星股等等头衔！

但是，从2018年后这一切都变了，业绩出现下滑，市场关注度降低，连股息率也是连年下降。2024年前三季度合同销售金额1812亿元，同比下降35.4%；全年累计销售金额2460.2亿元，同比下降34.59%。销售均价持续走低，2024年累计销售单价13587元/平方米，同比下降10.92%。土地储备方面，万科拿地策略显著收缩。2024年新增15个项目，总地价124亿元，拿地强度仅5%。

可以说，如今的万科得不到市场的关注，股价连年下跌！

第四点，2025年能不能成为行业拐点，是关键！公司流动性能不能得到优化，也是关键。

从当前机构的观点看，2025年颇有成为房产拐点的意思。开源证券预计，2024-2026年归母净利润分别为-196.9亿、-19.92亿和17.51亿，也就是说，2025年万科的预亏情况将大幅好转。

2025年1月，万科管理层迎来重大调整：郁亮辞任董事会，由大股东深铁集团董事长辛杰接任，原总裁祝九胜等高管离任。此举标志着国资从财务支持转向直接管控，旨在加速风险化解与战略转型。深铁集团表态将通过注资、资产划拨等方式增强流动性，广东省及深圳市亦承诺协调盘活闲置土地、推动项目进入“白名单”。

此外，万科通过REITs发行、Pre-REIT基金盘活存量资产，年内大宗交易签约232.6亿元，覆盖41个项目，对流动性也有帮助。

至于万科A的后市会怎么走，我认为万科A的困境是房地产行业调整期的缩影，今年业绩承压，但其行业地位、多元布局与国资支持提供了安全垫，接下来就要看房地产市场能不能迎来“春天”，万科换管理层以后有没有实质的改善，这两点将直接影响万科的业绩，也会影响万科的股价。

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