晨曦基金

随着调控政策的日趋稳定和坚决，居民的房地产投资行为也在悄然发生转变，持有周期短、流动性好的地产私募基金开始进入一些投资人的视野，成为财富配置的新工具。

与此同时，由于国内信托融资环境的变化，大量原先非标融资业务被监管叫停，地产商们也开始寻求更加灵活的地产私募基金来缓解资金之渴。

一边是巨大的市场需求，另一边，从数据来看，中国房地产市场的总市值虽然在2018年已经超过美国，存量规模也相差无几，而私募地产基金规模只有美国的五分之一。

由此可见，无论是两端市场需求还是行业领域容量，国内地产私募基金都有着非常大的发展机遇和规模增长潜力。

地产私募届，不得不提的便是头顶旭辉光环、被誉为业内领军企业的——上海晨曦股权投资基金管理有限公司（以下简称“晨曦”）。

4年做到440亿管理规模的晨曦，虽然头顶旭辉光环，却绝不投资旭辉的项目。路子如此之“野”，又是拥有怎样的过人实力？

01

4年做到440亿管理规模

成立于2016年10月的晨曦，自诞生之时，就备受关注。

原因在于，晨曦是地产圈鼎鼎大名的林氏三兄弟的又一杰作。

而林氏三亲兄弟携手打造的旭辉控股，则是地产圈里亲兄弟白手起家创业的好案例。

林氏三兄弟在气质性格上迥异，各自角色分工也是明确。 林中是业内公认的周期研判高手，控制着旭辉步速节奏的神经中枢；林伟负责公共事务及慈善事业，为人低调；林峰是旭辉控股总裁，在双面性里切换自如，日常温文尔雅，在商场上却是锋芒毕露，是个天生操盘业务的好手。

在三兄弟的协力之下，晨曦在经过5年多的发展，在全国28座城市开花，覆盖长三角、华南、华北、中西部各个区域，备案的基金数量33支，主要合作房企30家，整个管理规模达400多亿，发展势头不容小觑坐上了中国房地产私募基金领军者的宝座。

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晨曦的“朋友圈”

自带网红光环的晨曦，主要聚焦于房地产私募基金领域的股权投资，于成立次年便完成了私募基金管理人备案登记（登记号P1062335）。

股权结构上，晨曦基金由林峰、上海旭辉企业发展有限公司和共青城曦鸿投资合伙企业（有限合伙）分别持股45.9005%、44.1004%和9.9991%。共青城曦鸿投资由林峰和周昕宇分别持股98%和2%。由此计算可知，林峰为晨曦基金的最终受益人，持股约66.72%。

虽然在股权关系上，晨曦与旭辉之间毫无关联。但，这并不妨碍晨曦迅速建立起豪华的“朋友圈”。

有林氏兄弟和旭辉的资源加持，晨曦在业内的起点也是颇高，迅速的与各路资本巨头、地产大佬成了“朋友”。

博时资本：背后大股东 招商证券，二股东 长城资管；

瑞元资本：大股东 广发证券旗下广发基金；

银河资本：背靠银河基金和扬州保信投资；

富安达资产：大股东 南京证券；

长江财富：由长信基金管理、长江证券等共同发起设立；

鹏华资产：国信证券；

申万菱信资产：申万宏源；

此外，中信银行、平安银行、中金公司等知名机构也将资管业务接入了晨曦平台。在地产圈，一家基金公司能和如此多家明星资本公司共同“抱团”参投项目，罕见至极。

除了有强大的资本“朋友”，在短短5年多时间里，晨曦还发展了不少知名地产“朋友”。

在晨曦的办公区内有一面醒目的LOGO墙，上面满载着晨曦合作过的企业，其中不仅有绿城、融创、雅居乐、时代、禹洲、花样年、正荣等知名房地产企业。据统计，晨曦主要合作的房企多达30家。

能有如此星光熠熠的“朋友圈”，也与晨曦主要投资TOP50企业开发的一二线城市土地的投资策略息息相关。据悉，晨曦对标的则是平安不动产这样的一个上万亿规模，并且能够给投资者带来非常好回报的地产住宅开发领域的独立财务投资平台。

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最懂地产的私募基金管理人

常规而言，资产管理机构无非是信用投资、杠杆投资和权益投资三类。

前两类投资分别判断主体和判断资产现在价值，而晨曦选择的是第三类，主要深耕房地产私募基金领域的股权投资，只做真实项目股权价值投资。

从投资效果来看，权益投资也是比较良性健康的投资方式。一方面，有底层资产作为担保，投资回报相对稳定；另一方面，随着公司或项目的发展，股权投资能够获得增长收益，给予投资人最大程度的安全保障和价值回报。

在房地产开发的黄金年代，开发商占据绝对主导地位，很少有人愿意分享股权。但随着一系列融资渠道的收窄，开发商为了筹集更多的资金，开始股权合作。由此，地产私募基金会拥有更多的参与度，在未来或将成为趋势所向。

旭辉晨曦基金总裁周昕宇曾表示，“地产股权投资这一块，一直没有相关的限制政策。反而在股权投资这个领域，不管是监管也好，市场也好，的确感受给到地产私募基金这个行业的空间在逐渐变大。”

同时，周昕宇也认为，地产私募基金能够得到很好增长，逻辑是中国城镇化率还有非常值得期待的地方。“中国房地产市场在2018年总市值已经超过美国，但中国私募地产基金规模只有美国五分之一，更不用说REITs，美国有私募地产和公募REITs。”

致力于成为业内最懂地产的地产私募基金管理者的晨曦来说，以股权的形式入股开发商项目，在项目中深度参与项目的募资、投资、管理，退出的全过程，而不是简单的充当一个财务投资人的角色。

晨曦投资的主流策略是Top50企业开发的一二线城市土地。这源于其坚定看好未来10年中国增量市场，一二线城市的城镇化尚有值得期待的空间，可以分享当中的利润。

除此之外，项目本身的情况，项目自身的资质、产品的形态，IRR、净利润率、是以住宅为主还是商业为主，晨曦都会进行详细的投资分析。

和传统的私募基金不同，晨曦不只看一个交易对手的主体偿债能力，更多的会去关注它实际的操盘能力，特别是区域开发优势。

在交易对手的选择上，横向多元化的房企是晨曦基金不会去碰的。一个原因是隔行如隔山，每个企业的能力边界存在差异；另一个原因是横向多元化的现金流回收周期和房地产开发项目上的现金流回收很难匹配，这个也超出了晨曦作为地产私募基金管理者的风险控制范围。

同时，晨曦只投项目，不会投某一个企业。在任何项目上，晨曦不会以信用和融资的方式给到开发商一分钱，都是股权合作、股权投资，按照项目真实的出资分红，在项目回款的时候，晨曦也不会把回款中属于投资人的钱，临时拆借给他用。

当然，在晨曦看来，最懂地产不仅需要做最懂新建项目市场，还要做最懂存量不动产市场。在晨曦的投资业态中，目前在主打新建项目开发股权投资的配置基础上，适量地配置一些不动产类的股权投资，并在居于基本面分析上做出一定的配置比例调整，是晨曦的基本投资策略。

随着一、二线城市城镇化进入后期，可开发用地资源逐渐稀缺，房地产行业由增量市场逐步向存量市场转变，晨曦也看到了存量不动产市场这一巨大的蓝海。目前，晨曦在上海、南京、重庆、杭州等地的核心区域都试水了不动产商业，办公、长租等投资，同时也作为联合管理人发起了上交所首单民营长租类REITS。

地金网http://www.edijin.com

网址：晨曦基金 https://mxgxt.com/news/view/534739

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