孙宏斌和中化方兴“掰了”

　　郭海飞

　　“今年，我们的人就从和方兴合作的那两个项目中撤出来了，基本没什么事了。”在1月初的一个公开场合，融创中国董事长孙宏斌向记者透露。

　　对于老孙的说法，方兴地产内部人士却表示，双方合作的亚奥金茂悦项目将于今年底交房，但是望京金茂府项目却要等到2015年6月交房。显然方兴是在表明，融创的人可退出，但是股权责任还在，交房、后期服务等环节，仍然是两方的责任。

　　“融创很强势，他们也想操盘，但我们也很强势，最后还是由我们来操盘。”方兴地产高管向经济观察报透露，“所有的团队都是我们的，他们也没什么人，只派了一个副总和管财务的过来。”

　　此前，关于双方合作纷争的传言便不绝于耳，主打高端、高周转的融创中国，希望加快销售回笼资金，但是背靠央企中化集团、资金实力雄厚的方兴地产，却并不急于套现。

　　“合作肯定麻烦，你选一个他想多挣点钱、成本增加一点就不干的合作伙伴，那就很难弄。”孙宏斌坦陈，“你自己做的话，你来决定事情。但合作的话，要跟对方有充分的沟通，所以还是要选择好的合作伙伴，另外跟企业合作要有什么说什么，要真诚地沟通好。”

　　与方兴地产即将迎来的“分手”，并不是孙宏斌与合作伙伴的第一次“分道扬镳”。去年8月，融创中国与葛洲坝集团联手斥资41亿元夺得北京亦庄地王项目，但是三个多月后葛洲坝集团便被媒体曝光退出该项目。2011年，融创中国耗资14.5亿元回购首钢所持西山壹号院项目股权，与合作三年多的首钢集团“分手”。葛洲坝、首钢集团均非房地产练家子，融创选择了吃进，而在豪宅市场同样强势的方兴地产，融创选择了分手，一山不容二虎的游戏规则又一次得以印证。

　　夺得操盘权

　　2008年12月，在金融危机席卷全球之际，融创与首钢联合体以20亿元的高价，夺得北京海淀西北地块，并成为该年北京冷清土地市场中的“新地王”。

　　这一占地约47.8万平方米、总建筑面积约42万平方米的地块，便是2013年北京商品房、商品住宅双料销售冠军的豪宅项目“西山壹号院”。而西山壹号院的品牌溢价力，为融创控制其他高端项目，提供了强劲的话语权。

　　西山壹号院于2011年6月开盘，当年便以30.5亿元网签额夺得北京2011下半年销冠，2012年以纯住宅网签额50.4亿元夺得北京市住宅销售亚军，2013年更是以61.76亿元的网签额夺得北京商品房和商品住宅双料冠军。

　　截至2013年底，西山壹号院累计带来约143亿元的销售收入，而且大部分收益也将为融创中国所独享。早在2011年9月27日，融创中国发布公告称，融创置地与北京首钢房地产开发有限公司（以下简称“首钢地产”）签署合作协议，将斥资14.5亿元收购北京首钢持有的西山壹号院项目公司北京首钢融创置地有限公司（以下简称“首钢融创”）50%股权。

　　10月18日收购完成，首钢融创更名为“北京融创恒基地产有限公司”（以下简称“融创恒基”），其法人代表也由时任北京首钢副董事长、总经理刘桦变更为融创中国的张晓春，西山壹号院的所有收益也将由融创置地所独享。用孙宏斌的口头语，就是这回“手拿把攥”了。

　　2011年第三季度，西山壹号院以21亿元的成交额，荣登北京2011年第三季度住宅销售冠军。按照收购完成前，北京首钢享有的西山壹号院65%纯利权益粗略计算，在不扣除成本的情况下，北京首钢最多获得13.65亿元的收入，再加上14.5亿元的收购款、扣除约10亿元的地价款，拥有50%股权的北京首钢获得不超过18亿元的收入，而当时西山壹号院的总值高达77亿元。

　　“西山壹号院收购付完款，双方皆大欢喜，期望很快再次合作。”2011年10月18日，孙宏斌称。如今，销售额已达143亿元的西山壹号院，为融创中国带来至少120亿元的收入。

　　向方兴地产妥协

　　尝到甜头的孙宏斌，很快又找到了另一家央企“联姻”。2011年12月，融创便与中化集团旗下的方兴地产联手斥资约31亿元，拿下北京来广营B1-B3组团地块。

　　2012年1月18日，方兴地产与融创中国斥资1亿元，注册成立项目公司北京方兴融创房地产开发有限公司（以下简称“方兴融创”），其中方兴地产出资5100万元，持股51%，融创中国旗下两家子公司共出资4900万元，持股49%，由时任方兴北京公司副总经理的宋镠毅出任董事长、总经理兼法人代表，融创中国北京公司总经理荆宏出任副董事长。

　　工商资料显示，孙宏斌获得一个董事席位，另两名董事分别由方兴地产副总裁、方兴北京总经理李从瑞和方兴地产产品研发部总经理、方兴北京副总经理孙国栋担任，方兴北京财务总监李利娟和融创中国首席信息官刘淑青分别出任监事。

　　宋镠毅一人同时担任方兴融创的董事长、总经理兼法人代表，足以表明方兴地产的强势。这一总建筑面积约28万平方米的北京来广营地块，便是日后热销的望京金茂府和亚奥金茂悦项目，也全部由方兴地产来操盘。“融创也很强势，他们当然也想操盘，但是我们也很强势，最后还是由我们来操盘。”上述方兴地产高管向经济观察报透露，“所有的团队也都是我们的人，融创就是投资，要求到期收回投资。”

　　2012年10月24日，亚奥金茂悦率先开盘，推出约5万平方米的338套房源，均价35000元/平方米，一个月后的11月23日又推出第二批126套房源，成交均价下降为30867元/平方米。12月7日，望京金茂府也推出2.5万平方米的92套房源，成交均价44522元/平方米，两个项目共为方兴融创带来约30亿元的销售额。

　　此后长达4个月的时间里，方兴融创的这两个豪宅项目并未再入市销售，统计数据显示，2013年第一季度，北京市商品住宅平均价格为19539元/平方米，同比大幅上涨36.3%。

　　在房价一路高涨的情况下，去年3月30日北京国五条出台，“自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房、进一步提高二套房贷首付款比例”，北京市政府甚至规定“价格偏高将不发预售许可证”。

　　融创中国2012年底年报显示，截至2012年底，融创中国手持现金仅84亿元，但短期借贷就高达118亿元，此外还有51亿元的所得税负债和71亿元的贸易及其他应付款项。而方兴地产截至2012年底手持现金129亿元，而短期银行贷款约90亿元，应付贸易账款和应付税项共约35亿元，资金状况好于融创中国。

　　坊间传言，急于回笼套现的融创中国，为攻下金茂府预售证，宁愿割肉降低涨价幅度，最终换取了预售证的放行。去年4月4日，望京金茂府成为国五条颁布后第一个拿到预售证的项目，但是最高拟售价仅为51509元/平方米，仅比四个月前的开盘价50895元高出614元。

　　25天后的4月29日，亚奥金茂悦项目也再次获得预售证，37213元/平方米的最高拟售价，也仅比半年前的拟售价36278元高出935元。方兴地产表示，具体操盘，融创并不过多干涉，孙宏斌也称，“因为我们和他们合作，都是让他们控股，贷款也都是他们管”，但融创中国的意见，方兴地产也不得不考虑。

　　去年国庆节，望京金茂府再次开盘，拟售价格也仅为50080元/平方米，与半年前相比甚至下降1400多元。“3月份会新开盘，户型为200-220平方米，价格还没定，周边二手房在7万以上，2015年6月份全部交房。”望京金茂府售楼人员介绍。

　　亚奥金茂悦售楼人员介绍，今年3月底、4月初金茂悦也会再推出80套房源，“总价在700万以上，均价在5万以上，今年年底交房。”截至目前，亚奥金茂悦和望京金茂府分别为方兴融创带来34.5亿元和25.8亿元销售收入，合计约60亿元销售收入，累计网签销售面积16.2万平方米。“今年，我们的人就都撤出来了，没什么事了。”孙宏斌说。但是望京金茂府却在2015年6月底交房，方兴地产相关人士表示，该项目并未计划加快进度提前完工，“但一共剩两栋楼没卖，现在正在做内部的精装修”。望京金茂府售楼人员介绍，今年3月计划先开盘一栋楼，另一栋楼何时推盘尚未确定。经济观察报记者向孙宏斌询问融创中国提前撤出的具体原因，截至发稿并未获得回复。

　　孙宏斌的强势

　　除北京之外，融创中国的大多数项目都是与其他企业合作的，绿城是融创中国的“最佳搭档”，保利、泰达、住总、葛洲坝、天津房地产集团、九龙仓、世茂、杭州城建等都是其“联姻”的对象，甚至就连民营汽车巨头吉利汽车[微博]也是孙宏斌的合作伙伴。

　　2012年9月底，保利融创联合体以30.8亿元拿下位于北京大兴亦庄新城的两个地块，这便是去年9月开盘的总体量30万平方米的枫丹雅苑项目，截至目前已经网签53138万平方米，成交均价34373元/平方米，为保利融创带来18亿元的销售收入。

　　2012年10月，保利（北京）房地产开发有限公司（以下简称“保利北京”）与操盘西山壹号院的项目公司融创恒基分别出资10.1亿元和9.9亿元，注册成立北京保利融创房地产开发有限公司（以下简称“保利融创”），分别持股51%和49%，保利地产[微博]副总经理刘平出任董事长兼法人代表，融创北京公司总经理荆宏担任总经理。

　　在央企保利面前，孙宏斌掌握了主动权，“这个项目由我们来操盘。”融创北京高管向经济观察报透露，“营销这块保利只派了两个人过来。”保利北京表示，经营团队人员双方各占一半。该项目一期将于2016年9月30日完工。

　　在另一大央企葛洲坝面前，融创中国更加强势。去年8月，融创和葛洲坝联合体以41.2亿元夺下亦庄两块宅地，其中一块楼面价近2.8万元/平方米，成为区域单价地王。但是3个多月后，便被媒体爆出葛洲坝将变现在该项目的权益，由融创独家开发亦庄地王项目，经济观察报记者向融创中国品牌总监刘晓婧核实未获得回复。去年12月，葛洲坝又与融创联手斥资30亿元，拿下重庆6幅地块。

　　12月18日，融创中国又与住总、北京骏洋地产联合斥资58.6亿元拿下北京门头沟总建筑面积35万平方米的地块。融创恒基与住总和骏洋分别出资3.3亿元、3.5亿元和3.2亿元注册成立北京住总众邦地产有限公司，分别持股33%、35%和32%。

　　“他们有很多规范管理、融资的优势，包括为股东提供更多的资金支持方面，他们也都有优势。”融创中国副总裁李少忠称，“因为找钱是必须的，所以财务投资的要求也是一个要求。”融创中国与九龙仓合作的一个出发点是，九龙仓的融资利息仅约3%。

　　孙宏斌的强势体现在，既享受保利、葛洲坝、住总等央企以及九龙仓等港资大鳄的资金、拿地等优势，又能够主动操盘，掌握主动性。

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