胡葆森痛失“文旅幻城”

来源：旅界资讯

　　断尾求生，民营开发商今年有多难？

　　栏目 | 文旅商业评论

　　领域 | 文旅地产

　　易主

　　在被爆出国资入股之前，只有河南·戏剧幻城一直称得上是建业文旅的骄傲和希望，承载了董事长胡葆森的野心梦想。

　　如今，开业不到一年，经历了四次闭园的只有河南·戏剧幻城背后实控权悄然易主，标志着这个世界最大戏剧聚落群的命运发生了变化。

　　5月16日，企查查显示，只有河南·戏剧幻城项目的运营主体河南建业实景演出文化发展有限公司发生股权变更：由河南建业住宅建设有限公司100%持有变更为河南老家文化旅游发展有限公司持股51%，河南建业住宅建设有限公司持股49%。

　　成立于2016年3月的河南老家文化旅游发展有限公司国资背景浓厚，法定代表人为古诚，注册资本为1亿元人民币，为国资控股的河南省文化产业投资有限责任公司（河南文投）100%持有。

　　值得注意的是，建业华谊兄弟电影小镇官方微信公众号还曾发布"只有河南·戏剧幻城"的复开信息，称项目5月18日正式恢复营业。

　　但建业华谊兄弟电影小镇同样于近日发生股东变更，河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司由河南老家文化旅游发展有限公司持股90％，建业住宅集团（中国）有限公司持股10%。

　　投资文旅，是胡葆森的诗与远方，只有河南·戏剧幻城与建业华谊兄弟电影小镇是文旅地产突飞猛进年代建业的两个标杆项目。

　　根据建业新生活年报，电影小镇“2019年9月21日开业至今，累计接待游客达500万人次”。

　　电影小镇

　　而戏剧幻城则是“虽然受郑州多轮新冠疫情及720特大暴雨灾害冲击被迫多次闭园，2021年全年仅营业140日，但凭借项目强大的产品号召力，全年完成接待游客超50万人次，观剧人次突破300万，实现营业收入约人民币1亿元。”“近三分之一的游客，为观剧专程来河南。”

　　根据建业新生活年报，该公司当年文化旅游综合体管理收入为1.15亿元，主要由新增托管电影小镇和戏剧幻城两个文旅综合体所致。

　　除了只有河南·戏剧幻城和电影小镇项目外，近年来，建业还先后开发了濮阳大集古镇、禹州神垕小镇、郑州樱桃沟足球小镇等小镇系列文旅项目，酒店、建业大食堂等文旅商业，以及建业绿色基地等农业文旅项目等，它们共同构成了建业文旅的基本盘。

　　胡葆森曾放出豪言，“到2022年建业文化小镇将达到20个，总投资超过200亿元。”

　　建业董事局主席胡葆森

　　在2019年举行的电影小镇产品发布会上，胡葆森坦承，文旅产业投资大、周期长、收益低，“在河南做文旅投资，更需要着眼于长远和大局。”

　　麦初熟城又开，建业文旅旗下两大明星项目却双双转让，胡葆森的文旅梦画上了问号。

　　偿债

　　这些年，胡葆森热衷宣传文化名片，以河南文化为基础，打造了“建业·华谊兄弟电影小镇”、“只有河南·戏剧幻城”项目。

　　为了筹备只有河南·戏剧幻城开业，胡葆森曾称，“动工有四年，想法是六年前。准备这座城准备了四十年。”

　　由于文旅地产投入大、回报慢，有声音指出，胡葆森主要因情怀而开发文旅项目，因此建业高层曾存在文旅板块的分歧。

　　事实上，只有河南·戏剧幻城去年6月6日开业后，先后遭遇720洪水与疫情的联合绞杀。

　　由于郑州疫情，景区一直关停，有熟悉只有河南·戏剧幻城运营情况的人士透露，“景区直处于停摆的状态，只有部分茅台经销商组织的团队，经营情况之惨淡堪比去年720洪水前后。”

　　另有消息人士向旅界透露，在河南老家文化旅游发展有限公司入股前，胡葆森已经为只有河南和电影小镇寻求买家长达近3个月时间。

　　有行业人士指出，今年3月中旬，胡葆森与新成立的河南省文旅投资集团董事长吴孟铎举行工作会议时，也曾透露求收购意向，因为种种原因，最后是河南文投入局接盘。

　　从近期文旅地产领域频频传出的转让传言来看，将核心资产转让给国资，是本轮遭遇短期流动性压力的民营开发为了偿债迫不得已的手段。

　　以建业集团为例，在房地产行业陷入危机之际，已基本上无法通过境内和境外市场筹资，但未来一到两年内，建业地产还有很高的还款需求，包括2022年8月到期的5亿美元和2023年到期的9亿美元债。

　　其实，早在去年下半年，“建业系”的债务风险就已初步暴露。

　　2021年9月，建业地产的一封求助信流出，信中称受汛情和疫情影响，其销售和回款下滑，已累计产生各种经济损失逾50亿元，公司面临大批人员失业、银行失信等风险。

　　随后，建业地产的美元债频繁波动，领跌中国高收益美元债市场。

　　为了节俭开支，今年初有媒体报道称建业集团新年组织架构调整，裁员达到了60%。

　　近期，虽然政策回暖，但楼市尚未出现实质性转折，建业集团的流动性危机依然十分严峻。

　　一名行业人士直言，将核心资产摆上桌面，是本轮遭遇短期流动性压力的建业集团显示偿债决心的重要表达，也是断尾求生的被迫选择。

　　从行业的一瞬间来看，民营开发商暴雷就手足无措，而央企国企做为接盘侠，好像给了人一种安全感。

　　但经过近两年不断的关停、限流，文旅企业收入被大幅压缩。

　　尽管建业、佳兆业、奥园、融创等重注文旅地产的开发商在努力开拓新业务、升级原有业务，经营情况相对好转，但大多数企业仍无法避免亏损。

　　作为文旅企业的“榜样”，只有河南·戏剧幻城项目高昂的建设及维护成本、人员工资叠加疫情的影响，使得未来更加寸步难行。

　　“危机之下，文旅地产到底是房企的枷锁还是机会，要辩证来看。但根本共识是，我们不应忽视房企作为一支重要力量，参与和探索行业的意义和贡献。”一位业内人士称。

　　“从好的方面来看，建业只是陷入了短期流动性危机。”有行业人士称。政策面上，年初央行表示“近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态”，并且全国多地房贷利率降低，首付比例下调，放款周期也在缩短。相较去年下半年，今年房地产趋向明显回暖。

　　“现在，胡葆森需要的是时间。”该人士称。

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