如何全方面评估单个公寓项目的可行性

长租公寓是当下最热门的投资之一。而以地产系，酒店系，中介系，创业系为代表的玩家涌入行业。随着行业的火爆和租金的上涨，许多业主蠢蠢欲动，希望跑步进入。而在签订或者改造物业之前，我们还要从多维度来评估项目的可行性，毕竟长租公寓是一门重投入低回报的生意，稍有差错就会落入“低ROE陷阱”。根据我们过往经验，我们会从交通区域，现金流收益，政策风险和房屋结构四个方面来分析。

交通区域。首先，我们要选定宏观区域来判断物业是否可以运营长租公寓。一二线城市有大量的外来人口，如北上广深，武汉，成都，天津，杭州，郑州，厦门，苏州等城市，有众多的租房需求，这些区域基本上长租公寓有生存的空间。内地广大的三四线城市因为外来人口基数不大，房源供大于求，房子的空置率非常高，不适合做长租公寓。在一线城市交接的卫星城，如果轨道交通十分成熟发达，那么也是可以考虑的。因为随着大城市城区的扩大，房价和租金上涨，中低收入阶层必定朝着通勤时间更远的郊区居住。在细分到城市的不同区域，是中心区还是郊区的物业，还是老城区的房子？物业所处的区域与后期定价有莫大的关系。原则上市中心的物业比郊区的坪效高，地铁轨道交通周边物业坪效高于非地铁片区。为什么这样？大部分居住长租公寓的是白领，个人创业者，极少蓝领工人和服务人员。他们收入普遍比制造业工人和服务行业人员高。这些人员希望在上班附近居住或者在轨道交通周边，减少通勤时间。大城市人烟稀少的郊区不太合适做长租公寓的物业。另外，我们要考察周边竞争对手，包括长租公寓，城中村和花园洋房，正所谓知己知彼，百战百殆。这也是定价的依据。

现金流收益。OK，在确认好地址之后，我们要进行下一步的工作：建立现金流模型。这步骤工作非常重要，我们通过数据把风险量化，预测项目在租赁合同期内，总体的现金收益和回报率，降低我们经营的风险。许多个人老板不懂得深入核算成本，往往只是拍脑掉凭感觉去投资。如果实在不知道怎么做现金流回报模型，可以线上下载一些品牌公寓的现金流模型表格。

其实，大部分投资的门栏不高，只要有充足资金任何人都可以参与，老人，工人，大妈，明星都可以投资。但是，要做好一门生意，光靠一腔热情还是不够，必须要有一颗“审计师的心”。根据租金定价，租金，工资，增幅，租期，租金增幅，水电费，税金，房间数量，出租率等参数，模拟租期内总的营收和现金回报率。再根据保守型，普通型和乐观型的三种不同现金流场景，分析未来出现的情况，然后做出针对策略。

政策风险。各地对长租公寓管理松紧度不同和物业要求不同。北京上海广州等地可以对符合要求的厂房，裙楼，商场改造成长租公寓，而深圳已经规定厂房不能改造成公寓，有朋友16年的时候就掉进这个坑里面，亏了数百万的投资，真是血的教训。及时了解政策的走向，这是很有必要的，不然投资款会打水漂。相关部门对长租公寓没有固定的消防标准，要么以出租屋最低的消防标准，有些品牌公寓完全以酒店的消防标准设计，这增加了前期的投入。我们还要了解房产的性质，究竟是红本的房子还是绿本的小产权房，甚至没有房产证的？红本的产权人我们容易验证，对于绿本甚至没有房产证的小产权房，我们必须到房产所属的村委或者街道办打印产权证明和历史遗留登记表，查清楚产权的所有人。

房屋结构。我们要确定物业的类型，到底是花园住宅，厂房还是商业裙楼？里面的建筑结构是钢筋混泥土还是钢结构为主？不同类型的物业，改造的思路和成本都不一样。传统工厂宿舍楼是最适合改造成集中式长租公寓，而花园住宅在条件容许的情况，我们考虑的是N+1改造。改造的底线，必须要保证房屋的建筑质量，承建墙和柱子千万不能拆除，集中式公寓在改造之前，要做房屋质量检测。另外，防水一定要找正规有经验的公司做，否则，后期的补漏是一件非常痛苦的事情，对经营造成重大影响。

在我们拿项目之前，我们必须要充分做好前期的调研准备，这样才可以立于不败之地。

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