京房回忆93，玫瑰园，侯耀文郭德纲的师徒情义，侯耀华的无奈

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。

想到哪儿说到哪儿，肯定有记忆出错的地方，欢迎批评，反正我也不改，凑合看个乐呵儿吧。

一

路过玫瑰园，不得不想起郭德纲，也不知道他是否还住在这里？应该是三期多伦多区的，号称加拿大风格。其实我都好多年没进去过了，哪种风格的都记不清了。

最早我去玫瑰园就记不清楚风格，欧陆的、美国的、日本的、还来一个宇宙风的，房子多风格也多，记不住。三期四期的名字又都是加拿大的，我对外国城市不熟，记了好几次也没记住，连那个湖叫什么都忘了，总觉得有点儿拗口。

房子很好，我印象中除了楼距稍微近点儿没其他的毛病，确实是下了很大的工夫。尤其是梁老板真正接手之后，据说是倾注了全部的心血，真的是用做事业的心态来打造，品质非常好。

听业主说那会儿梁老板经常骑着自行车在小区里转悠，发现问题立刻整改，有了想法也赶紧论证。以后很难再有这么注重产品的开发商了，现在就算是别墅也都是限价的，那哪个开发商也犯不上太追求品质，反正也卖不上价钱。

侯三爷的别墅是1000平米，应该差不多是最大户型了。据说当时开发商梁老板给打了狠折，800万拿下的，不过这么大户型也不太好卖，正常砍价也是应该打折的。三爷去世后这宅子空下了，之后就发生了郭德纲和侯耀文掐架的事件，这宅子就更没人住了。

也确实谁也不方便用，挺别扭的。并不是说侯三爷在这里去世，这种自然死亡的不算凶宅。主要是这房子有贷款没还完，一共贷了500万，十年期，那每个月就是5万多。三爷刚还了三四年，估计还有300多万呢。这钱谁来还，还完了怎么办？都是麻烦事儿。

后来就谁都知道的事情发生了，郭德纲手撕侯二爷，说他霸占弟弟财产，玫瑰园连灯泡儿都给摘走了，两个女儿什么都没分到。再后来就是打官司呗，这不说了，铺天盖地的报道，谁都知道。

但我要说一件事，并不是给侯耀华辩护，而是分析一下他的心理想法。

二

我看过一个视频，侯耀华亲口说：我作为一个大爷，给两个母亲的孩子去分遗产，永远也分不匀！

这句话很可能真的是侯二爷的心里话。注意几个关键词：大爷、两个母亲、孩子、遗产。

大爷是什么意思？

说明虽然这是侯耀文的财产，但也是侯家财产。而侯耀文是离婚后的单身，在没有留遗嘱去世之后，虽然从法理上当哥哥的没道理出头，但从公序良俗上，换做别的家庭会怎么办，当哥哥的是不是要为弟弟出来主持后事？

遗产，如果侯耀文生前留下了遗嘱，那就甭废话，按人家遗嘱办。可是偏偏就没有，那这遗产怎么分？很多人会说，按法律办呗。这话说起来简单，但家务事儿真的是法律都能管得了，审得清的吗？

注意，这是“两个母亲”的“孩子”。孩子当然都是侯家的骨血，但这母亲呢，还能说跟侯家有关系吗？把遗产分给孩子，背后是不是等于分给母亲呢？

大女儿侯赞还好说，当时已经20多岁了，拿生父的遗产很正常，人家也有权自己支配。但是小女儿妞妞可刚十岁，还是未成年的被监护人呢。她的母亲是谁，是袁茵，和侯耀文离婚没几年，嫁给了侯耀文的同行、朋友、邻居、师侄的戴志诚。

那请问，假如侯耀文没有去世，或者在生前留下遗嘱，会不会有很多的遗产留给妞妞？可以设身处地的想一想，如果在你身上发生这种事儿，自己的老婆出轨带着孩子走了，而且再婚的还是关系那么近的一个人，你是否会把一半财产给女儿？

换句话说，如果侯耀华这个当哥哥的把侯耀文的财产给两个女儿平分了，侯耀文九泉有知，是高兴呢，还是会很别扭？

当然很多人会说，那可以先分给大女儿侯瓒啊，这总没问题吧？我开始也是怎么觉得，不分给人家确实不合适。但似乎也有点儿别扭，不合法啊。如果人家妞妞上法院告了呢，这当大爷的是不是更理亏啊？

反正我想了想，如果是我。先会整理遗产，让侯瓒认可，然后先分一部分再说。估计在这种对戴志诚的舆情之下，他和袁茵，也就是妞妞妈妈是不敢来争夺遗产的。但这也说不好，要是钱少就无所谓了，但要是真按郭德纲说的是万贯家财呢，怎么办，分还是不分？

不分，不合法；分了，那就等于把侯耀文的财产给了戴志诚和袁茵，别扭不别扭？侯耀文在九泉之下能安息吗？

清官难断家务事，情与法经常是相冲突的。我也不知道到最后是怎么协商的，反正事情过去了。郭德纲买下了别墅，至少让师父踏实了。无论妞妞被分了多少，在舆情激烈的时候，估计戴志诚和袁茵不太敢公开争夺。

这件事我就总结了一句话：如果家庭会有复杂的继承纠纷，最好早立遗嘱，甭太注重什么是否晦气，别给后人添麻烦才是真的。

三

多说一句，郭德纲对侯耀文这个师父好不好？好，非常好。但为什么这么好？很简单，因为侯三爷给了郭德纲太多太多的帮助。

拜师不是那么随便的，得到技艺指点只是一方面，更多的是得到了师门的庇护。尤其是行帮习气浓厚的领域，师门就是势力圈子，师父就是这个世界上最能保护你的人。

都知道当年的上海滩“拜老头子”吧，为什么要拜师，真能学什么手艺吗？没有，就是得到师门的庇护。当年的蒋介石在上海炒股票，赔得倾家荡产债台高筑，被债主们逼得都快跳黄浦江了。无奈之下由虞洽卿引荐，拜在了黄金荣的门下。

于是黄金荣立刻安排宴席，把蒋介石的债主们都请了过来，当场宣布：志清（蒋介石的字）是我的徒弟，他的债由我负责，你们可以找我来要。

卧靠，黄金荣那是上海滩三大亨之首啊，门徒上千，帮众三万，在法租界可以呼风唤雨，绑票贩毒杀人越货无所不干，谁敢找他来要账啊！

虽然在蒋介石发迹之后，黄金荣主动退还了他的拜师帖子，不敢再称是老蒋的师父。但是在他80大寿的时候，蒋介石以总统之尊，在1947年内战紧张之时，亲自前往黄府磕头拜寿。一方面是显示自己不忘本，一方面说明当年的黄金荣也确实帮了他的大忙。这就是中国的行帮传统，贵为总统也必须遵守。

那看看侯耀文的简历会发现，这绝不是给郭德纲个名分那么简单。

侯三爷1948年生人，一直是体制内的相声骨干，名满天下。但是，他在2000年的时候才入党，为什么？因为他父亲侯宝林就不是党员，而是民主党派。但是侯三爷入党了，并且在2002年担任了铁路文工团团长，曲协副主席，有了行政职务。

那到了2004年郭德纲拜师的时候，那拜的不是普通的相声艺人，而是不仅出身名门，行业势力强大，而且有着行政影响力的大靠山。

郭德纲以一介草根，无依无靠，拜入这种门下，那是绝对的鲤鱼跳龙门。要知道当时他还没有真正成名，也没什么钱，侯三爷主动收了他，那无异于重生父母再造爹娘。只要是侯三爷在，从此相声界就必须容纳郭德纲，没人敢轻易欺负他了。

相声界的行帮习气有多重，被人接纳有多难，再讲个例子吧。

杨少华，北京人，郭荣启的徒弟，和侯宝林一个辈分。但郭荣启在解放前夕得了重病，上不了台了，所以照顾不了杨少华，他也就只好到天津跑码头。解放后在曲艺团也没站住脚，竟然去工厂当了钳工，80年代才重回曲艺团。

杨少华为什么能在天津站住脚，因为和少马爷马志明搭档，根子还是因为他和马三立曾经搭档说了一段相声。据他自己说，登台之前，一堆人过来跟他说，给三老太爷捧哏的时候不许搅和。所以杨少华干脆在台上就没说话，依然是马三立的单口，只是傍边戳了个电线杆子。

但是，马三立当时说了一句话：“跟我说完这段儿，从此你在天津相声界就算立住了。”就因为三太爷是天津泰斗，他承认了杨少华，相声界就不得不接纳。

但这只是天津，要想赚钱就得上北京，于是，杨少华以年近60的高龄进北京，抱着礼物去求马季。马季可是他的侄子辈儿，但人在矮檐下，不得不低头。据说当时马季的别墅里一群的年轻人，看着这个天津来的老头儿都新鲜，抱着礼物愣愣瞌瞌的等马先生，恭恭敬敬的希望北京相声界接纳他。这就是行帮传统，轻易改变不了。

忽然想起来了，有机会也说说马季的别墅吧，小独栋，匾额是“笑人居”。估计已经给拆了，就在现在的奥森公园里，洼里乡的御苑花园。

当然马季先生最开始住天通苑，后来搬到御苑花园，再后来要拆迁了，于是他又搬到了渡上，也就是依水庄园别墅区。杨少华来的就是御苑花园，所以能容纳下那么多的弟子，这是曲艺界的传统，弟子们就算不住在师父家里，也要有事儿没事儿的都过来。郭德纲也一样，所以在亦庄的瀛海名居别墅里才发生徒弟打记者的事件。

马先生住的这个御苑花园烂尾了，是当年北京有史以来的最大破产案，前一个最大破产案，就是玫瑰园。有时间写御苑花园吧，但写完了估计也发不出来，有些东西敏感，不写吧绕不过去，写吧，还挺担心。再说吧，先把玫瑰园糊弄着写完，尽量不涉及敏感事件。

四

又想起来了，玫瑰园还曾有过一位鼎鼎大名的业主，刘晓庆。这人物背景就没什么说的了，太出名了，当年她因为涉嫌偷税被抓就发生在玫瑰园。

人们都传闻是她判了刑，其实并没有，刘晓庆只是涉嫌犯罪而被逮捕了，但最终的结局是“免于起诉”，俗称免启。意思是达到了犯罪的程度，但或是情节轻微或是认罪态度好，没必要非得判刑了，所以免启释放。

有机会写写刘晓庆的房子吧，除了玫瑰园，她当时在回龙观龙城花园和安慧北里的秀园都有房。其中龙城花园三套是她和妹妹家自住的，秀园则是专门买来给员工当宿舍的，整整买了一个楼门，从一楼到六楼12套房子。

这些都是她被释放后披露出来的，因为她虽然涉嫌偷税，但偷税的主体是公司，而不是她个人，因此最终判刑的是她妹夫，法人代表，算是经办人或控制人都行，反正是犯了罪。后来除了玫瑰园，龙城的三套和秀园的12套都给拍卖了补税。还有外地的四套，一共19套房，拍了660万，挺吉利的数字，到今天估计一套都买不回来了。

犯了罪就活该被抓，没什么可说的。但在刘晓庆的事件里，也看到了感人的一些东西，那就是朋友情义。在她出事之后，并不是墙倒众人推，而是有人挺身而出帮助。除了她当时的男友阿峰，还有另外几个人，或是因为爱情、亲情、恩情，最终都体现为朋友情义。

人们都喜欢看明星的八卦，但有时候透过事件，能看出他们的另一面。我很反感一句话，就是“明星也是人”，这是废话，当然是人了，正确的说法应该是“明星首先是人”，他们在生活中就是普通人，自然有七情六欲，人间情感。

这有机会再说吧，还是先说玫瑰园。

五

刘晓庆的别墅是2000年的时候买的，应该是6/7月份，反正是夏天。因为那会儿玫瑰园终于再次开盘了，均价8/9000吧，万把块钱。这价钱和3年后侯耀文买的时候差不多，别墅是真的升值慢啊。

为什么说“终于”又开盘了？小孩儿没娘，说起来话长，从头儿说起吧，要不然我怕说乱了。

请大家相信，我一定会藏着掖着的，如果写全了，那这文章你们也就看不到了。

玫瑰园别墅的第一任老板姓刘，刘常明。这个人现在没人知道了，但是在30多年前，此人曾是北京首富，至少是之一吧。因为北京有另外一个首富，“北京四李”之一的李晓华，也就是中国第一个买法拉利的那个人。李晓华起家于“章光101”，靠从中国倒卖，出口到日本吧，反正是赚了大钱。

还有一个人，上海首富周正毅，也是靠着出口章光101到日本赚的大钱，之后才有了“阿毛炖品”，更有了震动香港的那一堆骚操作，也有了后来的政商大案。前些日子周老板又坑了不少人，出狱之后高调办寿宴，东方卫视的好几个头牌主持都因为给他捧场而被雪藏了，也不知事情过去了没有。

话说回来，刘常明当时也是拿下了章光101的代理权，而且是香港和日本的都有，两边赚大钱。为什么能拿到？据说就因为赵章光见识了他的能力，能空手赚出一个“飞达驾校”，在80年代就名满京城。

刘老板是个商业奇才，善于空手套白狼，凭借过硬的空手道技术独步武林，还不太讲武德。但甭管怎么着人家是发了大财，还从日本引入了方便面生产线，也在昌平。从香港引进的是美妆，祛斑灵脚气水一类的吧。然后还要发展保健品，反正就是脑子活胆子大，什么挣钱干什么，这些企业基本都在昌平。

而且这刘老板还是那个时代的“风投”。大面积撒网，抽冷子重点培养。这和牟其中的南德集团差不多，也就是拿衬衫换飞机的那位，大佬冯仑的老板。牟其中就这样，只要你有点子或路子，那就去找他，只要能把他忽悠住，立马就给钱投资。

当然钱也不多，顶多是个启动经费，别嫌少，因为老牟还会教你做生意的秘诀。那就是：做生意关键的不是有多少钱，而是让人相信你有多少钱。别人相信你的钱越多，你能做的生意就越大。

具体的不说了，不教坏，所有发大财的手段都写在《刑法》里了。

刘老板当年也是这样，广交天下豪杰，谁有好主意都去找他，稀里糊涂的就能拿到钱。后来我有一个客户就曾经是他公司的，说刘老板天天的工作就是听故事、讲故事，然后编更大的故事。至于故事是否能成真那就看运气了，谋事在人，成事在天。

六

1992年是个重要的年份，因为我参加工作了。那年春天，有一个老人到南方巡视，发表了重要的“南巡讲话”，于是掀起了一波改革大潮。也正是那年，无数92派下海经商，海南楼市泡沫于是产生。还是那年，北京张市长亲自带队赴港招商，带回了四大家族和众多小家族。

香港虽然是中国的领土，但当时还未回归，所以需要中间人来介绍关系。于是刘老板就成了协调人，毕竟他跑了好几年了，京港通。

就在这次招商活动中，刘老板也看上了一个项目，那就是玫瑰园的土地。于是他就申请拿下了这个项目，与昌平合作开发。在此之前，他在香港买了个豪宅，帮他买房的公司是利达行，老板就是大名鼎鼎的京城地产教父，邓智仁。于是，刘常明和邓智仁合作，邀请他来做玫瑰园的营销，利润大大的有。

简单说两句邓智仁吧，此人在操盘玫瑰园之前，几乎控制了北京的地产营销。高峰时期，北京70%的高端项目都由利达行负责，教会了众多老板怎么卖房子。

比如号称最会营销的潘石屹，那就纯粹是邓智仁的徒弟。

在冯仑和老潘从某大炮手中拿下了万通新世界的地块之后，先是大炮教他们什么叫七通一平，什么叫南北通透，进深面宽柱距层高都怎么回事儿，房屋面积多少才合适。能看出那会儿的开发商多好干了吧，只要是有钱，狗屁不懂都行，因为反正大家都不懂。

老邓则教给当时的小潘怎么销售。告诉他什么叫沙盘，怎么打广告，如何编文案等等，还一手创立了沿用至今的销售奖励制度，也就是提成跳点什么的。现在觉得无所谓，但在当时，这都是高度机密，开发商的独门秘籍。

简单说吧，在邓智仁的帮助下，玫瑰园的销售非常好，房子还没怎么盖呢，80套都卖完了。一套房2/300万，进账几千万，或许更多，我也不知道。但老邓知道出事了，因为项目进度严重和计划不符，资金出现了问题。

在老邓的逼问之下，刘常明说了实话，钱都被他挪用到其他项目上去了，没钱盖房了，老邓傻了。但紧接着，刘老板又给他讲起了故事。你这天天卖房有什么意思，哪儿有开发商赚的多啊？你又不是没钱，我的项目又挺好，你懂的，那还不拿钱出来咱俩一块儿干？

人见利而不见害，鱼见食而不见钩。纵然你奸似鬼，也得喝了老子的洗脚水。饶是邓智仁这种老江湖也没识破这个局，稀里糊涂的就拿出全部身家入了股。

一直有人说，说刘常明其实从开始就是在做局，就想赚快钱，根本没打算正经搞开发，想的只是捞一把就跑。不对，这都是人们事后诸葛亮，在得知了刘老板挪用资金之后的揣测。

而实际上呢，所有商人，所有做实体生意的商人，尤其是那个年代的商人，都是想把项目做成的。之所以最后做成了圈钱的烂尾，那是因为他们心比天大，但能力有限且时运不济。

做生意这种事儿跟打仗一样，从来都是以成败论英雄的。只要最终你赢了，发了财，那其中的一切都可以成为经典。什么运筹帷幄、坚忍卓绝、以小博大什么的，其实都是扯淡，都是赢了之后才瞎编排出来忽悠自己也骗别人的。成者王侯败者贼，所有的经典案例都没有可重复性。

刘常明玩儿的其实和所有商人都一样，就是十口锅五个盖儿，翻来覆去的不穿帮就是成功，盖不过来了就完蛋。

如果他是真的想卷钱跑路，那他为什么没跑？而且所有写文章的都没提一个问题：钱去哪儿了？

这不是小钱，是6个多亿啊！在90年代初期人们普遍挣三五百的时候，相当于今天的几十上百亿都不为过。那请问，钱呢？

我当然知道钱都去哪儿了，至少是大部分资金的流向。除了胡乱投资，绝大多数都投向了另一个宏伟的项目，也在昌平区。但这些就都不说了，既然没人提，就说明没人敢提，一切都埋藏在冰山之下吧。

反正是刘常明失败了，就在邓智仁不知道咋办才好的时候，突然接到了也不知道算噩耗还是好消息的电话：刘常明死了。

至于他的死挺神秘，常规说法是吸D过量。但扯淡，这种事儿只发生在穷鬼身上，穷到只能注射才会动不动没命呢。而刘常明好歹也是富豪啊，犯得上吗？所以就算他有D瘾，也绝不是死于这个。

另外还有好几种说法，抛开阴谋论不谈主要是两个。一是因为身体有病，吃药吃多了或吃错药了；二是饮酒过量，呕吐导致窒息。我也不知道信哪个，但饮酒过量的可能性更大。反正是死了，一死百了，管他怎么死的呢，他的死，让很多人安了心。

七

几乎所有的文章都说从此邓智仁就成了玫瑰园的第二任老板。不对，明显不合理好不好？这公司是人家刘常明的，就算是死了也要有继承人的啊，邓智仁只不过是合伙人，该走的法律手续还是要办的。

所以，邓智仁其实是第三任老板，中间还有个过渡的。这个人叫刘*明，具体名字我忘了，反正是刘常明的亲弟弟。

但这段时间不长，很快就把项目过到了邓智仁名下。之后就不说了，再说我又该跑偏了，还是少惹麻烦吧。反正大致就和各种报道说的差不多，邓智仁败走麦城，飞达玫瑰园、利达玫瑰园从此都成为尘土，梁振山和陆苍等人的闹剧也很快收场，最终这项目通过拍卖，“土豆大王”梁希森成了最后的赢家。

不写了，先到这儿吧，以后有机会单独再写一期这些陈芝麻烂谷子的往事，我也得想好了哪些能写哪些要避讳。

最后说个发大财的秘诀，就是只有在别人落难的时候提供帮助，才有可能买到最超值的资产。巴菲特的价值投资就是这个道理，只有潮水落去才知道谁在裸泳，然后在他恐惧的时候贪婪。这样既救了他，也合理合法用最低价得到了他的资产，还博得了仗义的美名。

当然，没玩儿好的话也可能接了一堆麻烦，甚至是同归于尽，就像邓智仁和陆苍似的，没吃到羊肉反惹了一身骚。一定要学梁老板，蛰伏、隐忍、等待，在对方真的山穷水尽的时候再出手，不仅超值，还确保没麻烦。

当然，梁老板这次也遇到麻烦了，要不然不会连最后的两套玫瑰园别墅都被拿来拍卖。出来混，迟早要还的！

最后还提醒一句，如果担心身后的麻烦，最好提前做遗嘱，免得死后都不得安宁。就像美国似的，大富豪从来都不交遗产税，因为他们会提前很早就把所有麻烦处理好。而被迫交遗产税的只有小业主和突发意外的，一个是不在乎，一个是来不及。

仅供参考。

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