商业业态

发展历程

播报

编辑

1978年改革开放后，中国零售业经历了从“马路市场”“店铺街”到“百货公司”“超级市场”“购物中心”及互联网零售的商业形态更迭 [13]。

20世纪70年代末至90年代初，百货业态一统天下。1981年，广州友谊商店开设内地首家开架式“超级商场”。1984年，北京天桥百货成为首家股份制企业 [15]。

20世纪90年代初至21世纪初，多种零售业态并存，外资进入 [15]。1991年，上海联华超市挂牌 [13]。1995年，家乐福进入中国。1996年，沃尔玛进入中国，同年广州天河城开业被视为中国购物中心元年 [15]。

21世纪初至2016年，传统电商崛起。2003年淘宝成立，中国进入电子商务时代。2010年后，“双11”购物节兴起 [15]。

2016年至今，进入多渠道裂变与“新零售”时代。2016年，马云提出“新零售”概念，盒马鲜生开业 [15]。2017年，智慧零售成为焦点，苏宁践行相关战略 [13]。线上与线下从零和博弈转向合作赋能 [15]。2004年，折扣店被列入中国《零售业态分类》。2019年后折扣业态再次兴起，奥乐齐（ALDL）、Costco进入中国，盒马、永辉、零食很忙等本土企业涉足转型 [14]。2020年新冠疫情加速零售业迭代 [13]。

2025年，商务部等5部门印发《城市商业提质行动方案》，提出推动城市商业业态升级 [22-23]。

进入2026年，德国老牌日用品连锁超市穆勒（Müller）宣布将于下半年在上海开设亚洲首店，并计划五年内在中国布局200至500家门店。在部分外资超市战略收缩的背景下，穆勒超市聚焦日用品细分赛道进入中国市场 [27]。

应用

播报

编辑

2025年，商务部等5部门印发《城市商业提质行动方案》，提出推动城市商业业态升级 [22-23]。具体包括：面向综合消费需求培育品质业态（如大型商业综合体）；聚焦特定领域需求布局专业业态（如仓储会员店、折扣店、奥特莱斯、快闪店等）；立足日常生活需要加强业态保障（完善超市、便利店网络，支持传统商场向“一店多能”的邻里中心转型）；促进线上线下融合发展（发展即时零售等模式） [22]。

在具体商业项目运营中，业态组合的迭代是核心应用。例如，2025年，北京中关村领展广场以“内容赋能商业，体验重构生活”为核心，通过引入50余家新店，对零售、餐饮、运动潮流、生活服务四大业态进行战略性迭代，打造年轻消费生态圈 [19-20]。

在社区商业层面，业态的差异化布局是优化服务的关键。例如，某开发区通过布局平价便民的启富生鲜超市和注重体验的伊乐臻选超市，满足居民多层次消费需求，优化社区商业微循环，构建“一刻钟便民生活圈” [18]。

从国际市场看，商业业态的应用需结合本地市场结构。以泰国为例，其线下零售业态高度财团化，主要业态包括便利店（7-Eleven主导）、大卖场（Lotus‘s和BigC双寡头）、精品超市（如Tops）、B2B批发渠道（如Makro）。线上渠道则包括平台电商（Shopee、Lazada）、兴趣电商（TikTok）和即时零售（传统零售商主导，如MakroPRO）。中国品牌出海泰国需根据产品特点选择主攻渠道 [21]。

外资零售品牌进入新市场时，商业业态的成功应用同样高度依赖于深度本土化运营与全渠道融合。例如，2026年，德国老牌日用品连锁超市穆勒计划进入中国市场，其聚焦日用品细分赛道的业态面临本土化适配挑战。行业分析指出，新品牌需针对当地消费者习惯重新设计商品包装与规格，并通过设立试吃区、互动区等提供电商无法替代的即时体验与情绪价值，以实现空间社交化。同时，实体零售业态需平衡线下门店与线上渠道的发展，并通过精细化管理与敏捷物流体系来提升抗风险能力与市场应变能力 [27]。

此外，商业业态也开始与金融工具结合。商业不动产REITs（房地产投资信托基金）作为一种金融工具，被应用于零售等商业业态的资产证券化。截至2026年2月7日，已有10单项目申报，业态以零售为主，呈现“零售主导、多元补充”格局。改造方向聚焦提升空间利用率和优化业态组合 [9]。

影响

播报

编辑

电子商业（即B2C电子商务）作为一种新生的零售业态，正对城市的零售业空间造成深刻的影响，并与虚拟商厦的出现共同催生了三维空间市场结构。 [4] [24]

商业地产零售业态面临市场挑战升级，样本企业营收增速分化，出租率承压，项目普遍进行调改升级，如将超市业态改造为“食加空间”以提升客流和销售。快时尚品牌热度下滑，运动户外、功能性品牌受关注，传统商超调改初见成效，会员店持续火热，线上销售占比显著提升，美妆、奢侈品、电影院线、文创书店等细分业态面临不同挑战。 [25]

硬折扣超市（如奥乐齐）的扩张，以其精简SKU、高比例自有品牌和极致性价比的特点，对传统大卖场、转型不力的零售商以及部分夫妻店、社区菜市场形成了挤压，其产品布局的场景思维和营销玩法也被老牌零售玩家和互联网大厂学习模仿。 [10]

此外，以德国穆勒超市为代表、聚焦日用品细分赛道的外资专业零售商也开始进入中国市场，计划五年内开设200至500家门店。这类新进入者凭借差异化定位（如德国品质、欧洲原产标签）加剧了市场细分和竞争，其能否成功取决于深度本土化与差异化运营。 [27]

主要形式

播报

编辑

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。

经营特征

播报

编辑

百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

(1)选址在城市繁华区、交通要道。

(2)商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

(3)商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

(4)商店设施豪华、店堂典雅、明快。

(5)采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。

(6)采取定价销售，可以退货。

(7)服务功能齐全。

超级市场

超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

(1)选址在居民区、交通要道、商业区。

(2)以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

(3)商店营业面积在1000平方米左右。

(4)商品构成以购买频率高的商品为主。

(5)采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

(6)营业时间每天不低于11小时。

(7)有一定面积的停车场地。

大型综合超市

大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

(1)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

(2)商店营业面积2500平方米以上。

(3)商品构成为衣、食、用品齐全，重视品牌开发。

(4)采取自选销售方式。

(5)设与商店营业面积相适应的停车场。

便利店

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

(1)选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

(2)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

(3)居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

(4)商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

(5)营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

(6)以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。

购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

(1)由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

(2)选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

(3)内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

(4)设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。

(5)核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

(6)服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。

(7)根据销售面积，设相应规模的停车场。

仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态(其中有的采取会员制形式，只为会员服务)。

(1)在城乡结合部、交通要道。

(2)商店营业面积大，一般为10000平方米左右。

(3)目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

(4)商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。

(5)店堂设施简朴、实用。

(6)采取仓储式陈列。

(7)开展自选式的销售。

(8)设有较大规模的停车场。

结构影响

播报

编辑

1、商业业态影响城市商业空间结构的方式

商业业态本身不直接对城市商业结构产生影响。商业业态对城市商业空间结构的影响是通过不同业态的商业企业的区位选择实现的。影响特定业态的商业企业区位选择的因子有两大类:一是该种商业业态的自身因素如一般区位因子(交通、地段地价等)、规模经济、集聚经济、物质设施形态、经营商品特色等;二是消费者行为方面的因素如消费偏好、消费者数量与支付能力、消费出行方式、消费心理与方式等。

商业企业区位选择的过程是在利润最大化前提下上述二者有机结合、实现动态均衡的过程，其结果便形成了特定的城市商业空间结构与商业景观。因而可以说城市商业空间结构是商业业态的功能、规模与等级结构的空间表现。图1表述了商业业态影响城市商业空间结构的过程。

2、商业业态对城市商业空间结构的影响

(1)传统商业业态与“金字塔”网状商业空间结构模式

传统商业业态以随工业革命而兴起的百货商场及稍后出现的杂货店、小百货等为代表。欧美早期的城市，是在市内交通尚不发达的情况下形成的。因此百货商场与专卖店杂货店的区位选择遵循接近性(accesibility)原则，即商业网点尽量接近顾客住地，以便顾客就近购物。城市中心位置由于通达性好、处于全市顾客购物平均距离最小处等优势，往往成为百货商场与专卖店等业态的选址目标。

随着城市的向心发展与近域推进，城市中心逐渐发展成为中央商业区(CBD)。城市CBD一旦形成，由于地价高昂，只有盈利水平高、地租支付能力强的高档商店与百货商场及专业店才可能集聚在CBD而形成全市最高级别的商业中心。地租支付能力较弱的一般商场与一价店等只得选址在区位条件一般但客流量较大的城市地段而形成城市分区商业中心。

其它面向居民提供中低档商品与服务的杂货店、小百货等广泛分布于居民区而形成社区购物中心与邻里购物中心。传统业态的商业企业区位选择的结果形成了以CBD为核心、以若干次级商业中心与众多邻里商业中心为支撑的“金字塔”型网状体系，并且绝大多数商业活动集聚在CBD。

整个“金字塔”网络体系中，顶部由CBD组成，越往下，商业中心数量越多，众多的普通商店组成“金字塔”的底部，这些特征与克里斯泰勒的中心地等级模式基本相符。

(2)现代商业业态与多极分散的城市商业空间结构模式

城市商业业态的发展与城市化进程息息相关。二战后特别是50年代以来，由于“城市病”问题的困扰与城市交通网络设施现代化的推动，欧美城市发展相继进入“郊区化”与“逆城市化”阶段。以住宅郊区化为先导，西方城市郊区化引发了市区各类职能部门郊区化的连锁反应。首先迁往郊区的是商业部门，商业是为城市居民提供服务的，市区居民的外迁势必影响到商业的营业。

市区人口尤其是富裕阶层的外迁，导致市区购买力的下降，市中心区(包括CBD)的一些百货商店纷纷倒闭。传统的由CBD主宰城市零售业的格局逐渐被打破。为求得生存与发展，市区尤其是CBD的一些商业企业不得不追随居民而迁往郊区。但此时的商业环境已发生变化，由高速公路、地铁、轨道交通等组成的发达的城市交通网络已经形成，家庭小汽车也得到普及，驱车购物已成为可能;而且随着现代生活节奏的加快与生活方式的改变，人们“一次购物”的愿望加强。

于是，超级市场、购物中心与巨型市场、仓储式市场等业态应运而生。这些新兴业态的商业企业占地面积广，提供商品服务种类多，一般选建于地价便宜的城郊接合部。以超级或巨型市场或购物中心为核心，一些便利店、专卖店等集聚在其周围而形成郊区商业中心。

郊区购物中心不仅服务于郊区居民，而且也吸引了相当部分的市区居民。因为市区道路陈旧，交通不便，顾客驱车到市区边缘带的高速公路沿线的新商业中心购物反而省时方便，“时间原则替代了空间原则”。商业郊区化发展降低了城市CBD与城市中心的商业功能与作用，如美国芝加哥1950年市区商业企业职工占总数的7396，郊区仅为27%，到1970年代则各占一半;1977年美国城市郊区商业零售额已超过市区。

国内有研究表明北京零售业出现“市中心区商业区衰落，边缘商业中心崛起，社区商业中心蓬勃发展”的态势。

50-60年代以来，人文主义兴起，城市居民的闲暇时间增多，其购物行为趋于复杂化。更多的消费者将购物、娱乐、康体休闲、领略城市风光等结合在一起，他们不仅要求购物方便，而且要求购物环境优雅舒适。

城市消费者的多重购物目的使得一些大型商业业态与服务业的功能界限不再十分明显，商业的两栖性即商业与服务业的综合性特征日益明显。融购物与娱乐休闲为一体的新兴业态—ShoppingMal适应了时代的需求，这种新兴业态综合考虑了消费者的各种需求，体现了对人的关怀，因而ShoppingMall自产生起便获得广大消费者的青睐，并取得巨大成功。

ShoppingMall一般选址在客流较集中、交通便捷的市中心或次(区)中心，选址在次中心往往形成城市分区商业中心，有利于城市商业的分散布局与纵向发展。

购物中心、巨型市场与ShoppingMall等业态的兴起与区位布局客观上打破了传统的“金字塔”式城市商业空间格局。由于发展的惯性，城市CBD可能在城市商业网络中仍居于重要地位，但城市分区商业中心的兴起与郊区商业中心的崛起，使城市商业布局向多极分散格局发展，特别是各种业态的商店连锁经营的发展，更加剧了城市商业的综合性与横向性发展趋势。

(3)新兴商业业态与三维的城市空间市场结构

近年新兴的虚拟商厦与电子商业是以计算机网络为基础，通过电子网络方式进行商品交换与行政作业的全过程。这可视为商业业态的第五次革命，因为它第一次实现了无店铺经营，突破了传统的商业生产、批发与零售的流转程序与营销模式，真正实现了低成本、高效率与零库存，将对城市传统的商业空间结构带来前所未有的冲击。

众所周知，传统的商业市场是二维的地理位置(Marketplace)，距离障碍与交通费用是影响商品交易成本的重要因素。而虚拟商厦与电子商业的发展造就了三维的空间市场(Marketspace)，借助这一市场，企业可以突破地理位置的局限，摆脱空间距离的束缚，直接与消费者进行交易。

虚拟商厦与电子商业使得网络直销成为可能，而以零售与批发为主业的中间商的作用将弱化。“网上购物”模式促成了“虚拟商场”的出现，传统的商业地理空间将让位于空间市场(包括地理空间与网络空间)，因而虚拟商厦与电子商业对城市的商业空间结构的影响将是深远而复杂的。

笔者认为，应该正确评价新兴商业业态对传统业态与传统市场空间结构的影响。虽然电子商业与虚拟商厦必将对传统商业业态造成很大的冲击，但不会完全取而代之。因为现代人们的多重购物目的与要求使得ShoppingMall与购物中心等业态相对于电子商业仍具有较大的比较优势，因而仍将存在下去。

发展特点

播报

编辑

中国城市商业发展与商业业态发展的两个特点：

1、现代商业业态在中国城市的发展中担当主角。现阶段中国城市发展的主要方式是市场化的房地产商开发的模式，追求房地产项目的规模化和较高的规格是房地产开发商的利益需求。传统的商业业态不能满足从规模上和档次上满足房地产开发商的利益需求。

而以便利店、超级市场、大卖场、大型专业性超市和购物中心等现代零售业态不但在规模和利益上能满足房地产开发商的规模和利益的需求，还能提升提高一个城市和一个房地产项目的地位和档次为其带来巨大的城市标志性利益和商业利益。

2、现代商业业态在中国大型城市中导入发展快但生命周期缩短。以上海、深圳、北京等大型特大型城市为例，从超级市场到大卖场、从大卖场、大型专业性超市到便利店折扣店，从现代百货店到购物中心，这些现代商业业态从无到有只花了10年时间。为什么只用了10年时间呢？因为中国的城市发展速度快，因为中国已成为世界零售业竞争的主战场，因为中国的消费者收入水平在提高，且差距的扩大为各种现代商业业态的迅速发展创造了世纪性的、前所未有的发展机遇。

为什么各种现代商业业态的生命周期缩短了呢？如标准型超市（食品超市）在大型和特大型城市中的生命周期只有10到15年，原因还是速度和竞争。由于发展速度太快使得某一商业业态在一个较短时间内就进入饱和状态。又由于在一段时间内竞争者太多使得某一商业业态迅速地进入了恶性竞争。饱和与恶性竞争是中国大型和特大型城市中现代商业业态生命周期缩短的主因。

网址：商业业态 https://mxgxt.com/news/view/2064684

相关内容

商业业态
商业教练洞察：明星创业，莫把...@非凡商业教练的动态
保周跨境电商直播产业园，电商产业集聚，构建全产业链电商生态
稳就业企业在行动丨以电商生态创新激发新型就业生态
“内容商业联盟助力计划”正式启动，微博开启商业生态新时代
互联网社交生态的商业逻辑
商业世界的10个底层商业逻辑，解读商业本质
商情分析：如何洞察市场动态，实现商业成功？
明星动向与行业新规透视影视和商业动态
虞书欣商业“断链”风波：明星光环褪去，娱乐圈商业生态脆弱？

随便看看