广州酒家自持房产价值评估

2019“银华基金杯”新浪银行理财师大赛重磅来袭，报名即可领取666元超值好礼，还有机会获得经济学家、高校教授等明星评委专业指导，拿万元奖金，上新浪头条。【点击看详情】

原标题：广州酒家自持房产价值评估 来源：建idea

1. 评估范围及说明

上市公司$广州酒家(SH603043)$主营业务为食品和餐饮。在悠久的持续经营过程中自然的形成了一些自持房产，如因餐饮业务开展而购买的酒楼，月饼店经营需要而购买的店面等。

这一类资产伴随过往的经营而产生，岁月弥久，以各种各样的形式散落在公司资产中，并且被以不同分录存在于资产列表。本次评估，仅针对面积明确，地点明确，实物形式明确的19有处自有产权的建筑物进行明细梳理和价值测量。除了这19处，应该还有其它一些，但由于资料的缺失和披露的限制，暂不考量。本次评估的对象，应该也占了公司自持房产的80%以上。2. 19处自持房产明细

以上为截止2016年12月31日，公司19处自有房地产的明细，建筑面积合计11.4万m²，对应土地面积有1139 m²。这里面标红的两处，分别为体育东路112号主幅楼，荔湾区十三行86号，88号，记录于投资性房地产科目，其它均记录于固定资产科目。3. 历史沿革

在评估之前，我们先对这19处，分录于固定资产和投资性房地产的自持房产进行历史摸底，见下表：

a) 19处房产合计面积113,988.44 m²，截止2017年12月31日，固定资产分录93414.11，投资性房地产分录20574.33。

b) 按照取得成本测算，这些房产平均单价大约在2500元/平米。经过详细的翻阅历史，能够确定一部分来自于原国有资产，在取得合规手续后的转入，一部分来自于90年代和2000年初期的购入，另外还有伴随生产经营需要而购入的。

c) 从属性上来说，核心看第1-10项。其中文昌南路2号及后座，目前为总部办公场所，地处广州核心商业区，第3-5分录与投资性房地产，目前用于公司酒楼经营，地处核心商业区。第6至第10面积比较小。所以拆解来看，具有房地产属性的商业价值的，主要就是这10项。

d) 有一个疑惑一直没有解决，在2018年年报披露，公司将账面原值650万的投资性房地产，划入固定资产，对应的490万摊销一并转入当年折旧。经过合并报表和母公司报表的核对，能够确定是子公司行为，但是投资性房地产就这两处，很明确，一直是记录在母公司报表上面的。不知道这个属会计差错，还是本人未能理解。截止目前，公司也没有给出此项资产划拨的依据。4. 价值评估

从上表原值单价可见这些资产取得都是非常低价的。目前广州市房产成交价格在5-7万/㎡，荔湾区成交均价约6万。考虑资产使用年限，取4万/㎡进行评估，仅评估第1-10项，合计面积：25444.4658㎡*40000元/㎡约等于10亿。以上10亿的公允评估价值，还不含第11-19项。

5. 评估目的和意义的讨论

2018年报披露，公司长期资产（固、建、无、摊等）合计6.6亿，运营资产2.6亿实质相当于是全额无息借款。并且公司2018年披露资产总额25亿，净资产20亿。

虽然10亿的房产放在140亿市值里面也不算个事，但是相对于6.6亿的固定资产和20亿的净资产，已经分别占到了150%和50%。

所以这10亿的商业地产价值波动，对于公司市值已经具有明显影响。

$海底捞(06862)$ $煌上煌(SZ002695)$

以上不妥之处，敬请指正。

网址：广州酒家自持房产价值评估 https://mxgxt.com/news/view/1943160

相关内容

广州酒家自持房产价值评估
房产评估价值方法是什么 房屋评估怎么做?
评定评估公司（房产租金市场价值评估评估费报价）（招标公告）
商业体价值评估浅析
房地产企业品牌价值构成要素及评估
房地产评估的具体操作
船舶资产评估船舶价值评估
被征收房屋价值评估考虑哪些因素
自媒体账号价值评估研究——以微博账号为例,资产评估硕士论文
明星IP价值评估.docx

随便看看