购物中心行业面临三大底层变革：新存量时代、新K型分化与超视距战争

今年，是“location,location,location”这句话进入公众视野100周年。

是的，这句所有商业地产人都耳熟能详的话，并非出自李嘉诚，甚至不来自于亚洲。

它的最早书面记录，出自于1926年《芝加哥论坛报》的一则广告：Attention salesmen,sales managers:location,location,location,close to Rogers Park。

朗朗上口的发音，加上名人光环的加持，让它成为了中国购物中心过去二十多年的高速发展的根本逻辑——抢地段、做体量、拼可达性。

但站在2026年的当下，支撑这句话成立的底层逻辑，已经悄然发生了变化——当消费者可以选择“不出门”，位置也就不再等同于绝对的机会。

所以，在这样一个新年里，我想和大家聊聊一些不同的思考与观察。

我们正站在一个

完全不同的起点上

在预测未来之前，我想先说说今天的市场。

因为很多变化并不是突然发生的，而是在过去几年里逐步累积、在今天集中显现出来。

它们并不直接告诉我们“应该怎么做”，却决定了哪些事情还能成立，哪些逻辑已经失效。

从消费力结构、消费行为到竞争半径，下面这三项底层条件的变化，正在重新塑造购物中心的经营环境。

1“新存量时代”

过去我们所说的购物中心进入存量时代，是指商场的数量和规模比拼，正在从增量之争变成存量运营；但随着消费力增速的下降，叠加其它消费渠道的冲击，一个更关键的风险是，“线下消费力”进入了存量时代。

人口负增长、少子化带来的消费刚需减退，家庭资产负债率偏高引起的储蓄率上升，都会直接反映到线下商业：能被撬动的消费潜力更有限了。

换句话说，就是商场很难吃到过去片区发展和人口增加的红利，而是需要比拼从同一批人身上挖出更多可能性，或者如何把竞品项目的消费者抢过来。

更残酷的说法，就是无可避免的内卷。

2“新K型分化”

今天的消费分化，并不是传统上说的：最贵的和最便宜的卖的更好。而是在整体结构性消费承压的背景下，越来越多消费者呈现出一种看似矛盾的状态：

这意味着中间部分的品牌将面临洗牌甚至坍缩，而它们往往是连锁购物中心的中坚力量。

该省的地方，极度克制，追求质价比；

该花的地方，愿意为情绪、体验与认同感支付溢价。

因此，未来除了那些城市核心的巨无霸商场还能走大而全路线，许多购物中心不再适合“什么都有一点”，而是更需要回答一个核心问题：我瞄准的是哪一类消费动机？

只有定位更清晰，品牌和活动配置才能更高效。

3“超视距战争”

过去，购物中心的竞争半径，大致以3–5公里为界。对手是谁，基本看得见；消费者的选择，也是在有限选项中比较。

而今天，消费者已经被养的够懒。如果不值得出门，“近”几乎没有意义。

而一旦决定出门，距离的差距反而在被拉平——15分钟和45分钟的通勤，在“是否值得”这个判断面前，差别并不大。

这也是为什么，很多消费者会为了喜欢的一场演唱会、一家明星店铺，甚至一个特别的市集，跨城、跨区行动，却对家门口的普通商场提不起兴趣。

从这个角度看，商场们正在面对的对手，很有可能是30公里外新开的一家奥特莱斯，甚至100公里外的一场演唱会。

这三个条件的变化，意味着购物中心的“主动经营能力”，将会被提到前所未有的重要性上。

2026年，

你会见到的10大趋势

接下来要讲的10个趋势，并不是热点盘点，而是新的消费结构与竞争方式下，商管公司、购物中心项目团队、以及从业者个体，一系列主动发力的可能性。

趋势一：中式美学复兴

东方美学、非遗文化、传统民俗与中式品牌，正在成为商场活动与内容的重要来源。

它们可以很高级，也可以很基础，而它们共同的优势在于理解门槛低、情绪共鸣强。尤其对于在国家骄傲与民族自信中成长起来的Z时代，叠加逆全球化的经济政治格局，这类内容天然具备亲近感与参与感。

不单单是一批中式品牌会受到追捧，商场也值得把中华文化进一步挖掘，不止于视觉表达，更是作为空间母题、活动主题、市集IP、与营销内核，带来更多参与、体验、转化和传播。

趋势二：在地文旅火热

越来越多购物中心开始主动连接城市文化、体育赛事与演艺活动，不再只服务本地日常消费，而是成为游客的“城市节点”。

这一趋势的本质，是扩大消费半径，用文旅属性项目引入新的客群结构与新的消费力。近两年泰国消费的火热，本质上也是旅游热潮的拉动。

而除了那些天生在景区旁、体育场馆旁的项目，本身的建筑特色、小众的稀缺品牌货业态，本土的特色风物，也可以成为长期内容机制与项目标签，让项目具备破圈潜力。

趋势三：活动供给常态化

越来越多项目已经意识到，与其把资源押在少数大节点，不如让商场“经常有事发生”。

可以预见，新的一年里，“周周有活动”将成为大量商场的工作重点。通过小型、低成本、高频率的事件，培养顾客对新鲜感的稳定预期，从而来养成复游习惯。

值得注意的是，如何发动更多资源共创与协同，而不是靠市场部自己全员上阵，会成为“劳心者”与“劳力者”逐渐拉开差距的关键。

趋势四：大店竞争白热化

对于头部项目，“首店之争”会逐渐让位为“大店之争”。

一方面，在扩张节奏放缓、开店更谨慎的背景下，品牌越来越倾向于减少新店铺量，把有限的投入集中在少数关键门店，用更完整的空间来承载产品展示、体验设计、社群活动与跨界合作。

而对购物中心而言，大店也不再只是一个能去化更大面积的租户，而是彰显项目独特性、吸引远距离消费者，以及创造更多稀缺内容的品牌KOL。

趋势五：个人IP普及化

越来越多项目总、招商岗、推广岗，开始主动或被动地经营个人自媒体账号。通过持续输出内容、观点和个人特质，来吸引潜在合作方。

当品牌决策更谨慎、周期更长，信任建立本身将成为前置条件。相比标准化资料，人设真实、风格突出的个人，会更容易被注意到，也更容易吸引理念相近的合作方。

我甚至认为，还会有商场出现明星客服或者明星营运人员，类似杭州兔子警官那样吸引C端消费者专程来打卡。

趋势六：AI走向经营核心

随着AI技术的进步和应用场景的扩大，它正在从营销端的视频、海报等内容生成，逐步进入客服、运营分析与决策领域，并在工程物理运维方面深入发挥价值。

对于购物中心而言，AI的价值在于降低重复性成本，让团队专注于对客户的观察，以及对经营的判断与创造。

而这个过程也将倒逼商场的数字化转型，越早建立数据与流程基础，优势会越大。

趋势七：即时零售冲击加剧

30分钟达的即时零售，正在改变消费者对“方便”的预期。而美团正在对服务类业态商户力推的“楼中店”（在公寓楼、写字楼里开店，可以拿到更优惠的租金，由美团解决流量入口问题），则将对购物中心的到场消费造成新一轮冲击。

这种竞合关系恰如当年的战国六雄与大秦，你在依赖强大的线上平台进行营销传播的同时，又该如何应对它可能随时发动的背刺？

或许需要更有远见的策略来做出应对。否则的话，“六国破灭，非兵不利，战不善，弊在赂秦。”

趋势八：全能奥莱崛起

美国的发展历程显示，在经济增速放缓的阶段，奥莱业态会迎来更快发展。而同时，通过引入餐饮、娱乐与文旅内容，奥莱正在从折扣场升级为与购物中心业态更接近的全天候消费目的地。

我还观察到，越来越多的新品牌和正价新品正在进入奥莱，他们将是“超视距战争”中，购物中心的巨大对手。

一部分商场或许可以通过引入折扣超市、城市奥莱来跟风，但更重要的不是战术，而是要看到奥莱崛起的关键：当消费趋于保守，明确价值主张本身就是竞争力。

趋势九：商场资产证券化加速

各项政策的出台必然会加速今年消费基础设施REITs与商业不动产REITs的发展进程，越来越多的项目，将通过资产证券化的形式，变成金融资产。

它更重要的作用，是改变判断标准——现金流的稳定性，比当期收入更重要。

当租户结构和租约质量被反复审视，运营与招商自然会更关注长期效率。从这个角度看，用长期资本替换开发商作为商场的主人，将助力那些拥有“长期主义”思维的商场，走得更好。

趋势十：商管公司全域发展

当总体商场项目数量日趋见顶，商管公司的轻资产竞争，也正在从购物中心的单一模块，走向更广阔的天地。

华润万象生活的滨海奥莱购物村、西安机场航站楼商业、印力的深圳口岸商业、龙湖的欢肆业务线，当然也包括已经运作多年的凯德星电商平台，都是传统大型商管公司，尝试把成熟的管理能力应用到更广阔的场景中。

华润在西安开出了旗下首个机场商业项目

既然对购物中心而言，奥莱、文旅、演唱会都可能会抢商场的生意，那么更积极的解法，不是被动防守，而是主动参与。

通过进入更多消费场景，能让商管公司用更大的经营网络触达消费者，也能为自身的会员体系，创造更多变现场景。

这也是在存量时代，找到新“增量市场”的跨界解法。

还有些事情，

可能比趋势更重要

感谢你有耐心看到这里。

最后，我想说的是，2026年的中国购物中心，并不缺热点，也不缺方法。

你几乎每天都能看到新的玩法、新的模型、新的成功案例。

上面的这些趋势，有些是每个人都会共同经历的结构变化，有些则只适合特定城市、特定体量、特定阶段的项目。

它们并不会自动带来结果，更不会替任何一个项目做出选择。

所以真正重要的，并不是有没有跟上所有趋势，而是有没有想清楚，自己要走哪一条路。

趋势会变化，热点会轮换。能够长期留下来的，往往不是最会制造声量、却难以长期兑现定位的项目，而是那些在反复调整中，始终没有偏离自身定位的项目。

从这个点来说，如果你看完这篇文章，记下的不是“今年要做哪几件事情”，而是“哪件事情不适合我”，或许更有价值。

如果说2026年有什么确定性，那大概就是：

这是一个需要坚持，也要学会放弃的年份。

你如何看待2026的商业趋势？欢迎在评论区一起讨论。

网址：购物中心行业面临三大底层变革：新存量时代、新K型分化与超视距战争 https://mxgxt.com/news/view/1929660

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