明星买房纠纷：从“跳单”到中介费争议

01明星买房“跳单”案开庭

▲ 案件背景和争议

据悉，10月27日，上海雅銮房产经纪有限公司与上海思和资产经营管理中心商品房委托代理销售合同纠纷案，将在上海市黄浦区人民法院开庭审理。此案因明星谢娜、张杰夫妇被指涉嫌“跳单”而备受瞩目。上海雅銮房产与明星谢娜、张杰夫妇因“跳单”事件产生纠纷，霍某某声称在为其提供看房服务后，夫妻两人绕过中介与房东直接交易，引发房屋中介纠纷。

今年2月，上海雅銮房产经纪人霍某某在网上爆料称，谢娜、张杰夫妇在购买上海某豪宅时存在“跳单”行为。霍某某声称，在2019年6月21日和22日曾两度为谢娜、张杰带看房源，但二人后来以不喜欢该房为由不再购买。然而，不久后霍某某发现，谢娜、张杰已私下与房东上海思和资产经营管理中心联系并购买了该房源。随后，谢娜、张杰方律师发表声明否认“跳单”指控，并以侵犯隐私权、名誉权为由对上海雅銮房产及霍某某等人提起诉讼。

▲ 法律解释与案例探讨

针对此案，多位律师表示，“跳单”的认定需符合特定条件，包括买方接受中介服务、利用中介提供的交易机会或媒介服务，以及绕开中介直接订立合同。在司法实践中，这些条件的符合与否将根据具体证据情况来判断，如房源信息的来源、中介提供的服务及其对最终成交的影响等。

同时，也有观点指出，同一房源信息可能由多个中介公司发布。在这种情况下，买方有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介来促成交易，这是买方的自主选择权。因此，如果买方并未利用中介提供的信息或机会，而是通过其他正当途径获得同一房源信息，那么买方有权选择合适的中介来促成房屋买卖合同的成立，并不构成“跳单”。

此外，《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。这也为“跳单”行为的认定和责任承担提供了法律依据。

▲ 中介费的争议和法律解析

根据公开资料，谢娜、张杰所购的思南公馆东苑某号某室，面积为341.77平方米，于2010年竣工，并在2019年12月14日正式网签，成交价格为5920万元。这意味着，这套价值近6000万元的豪宅，若按一般房产交易佣金2%-3%计算，中介佣金应在120万元至180万元之间。

然而，有网友对此表示质疑，认为中介费用过高。对此，一位北京的房产经纪人解释道，他们为每套成交房产所做的工作远不止于简单的撮合，还包括前期的房源登记追踪、房主关系维护以及交易环节的多项繁琐手续。

《法治日报》律师专家库成员、北京盈科（厦门）律师事务所高级合伙人许东指出，中介费应遵循市场调节价，其定价需综合考虑服务内容、成本、质量以及市场供需情况。在豪宅交易市场中，由于买卖双方对中介服务抱有更高期待或特殊要求，且交易难度和周期通常较大，因此中介服务合同中应明确居间费用。若买卖双方认为费用过高，应在签订合同前提出并协商达成共识。

近年来，二手房交易中买方“跳单”引发的纠纷屡见不鲜。为预防此类纠纷，魏现州律师建议：首先，中介机构应采取风险防范措施，在提供中介服务前必须签订服务合同，并确保在客户签约前不透露实质性信息；其次，中介服务合同中应明确针对“跳单”行为的违约责任，以警示客户；最后，中介机构应提供专业、贴心且及时的服务，从而降低客户“跳单”的念头和机会。靳林明也强调，规范严谨的合同和服务流程对于预防“跳单”纠纷至关重要。

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