美国经纪业百年线下传统如何演变.docx

发布时间：2025-07-07 05:14

美国经纪业百年线下传统如何演变

投资要点美国经纪行业演变的历史本质上是一部信息匹配媒介从分散到集中、从分割到统一的整合史，我们将这个过程称之为“做市商”体系的崛起过程。做市商是经纪行业的神经中枢，它确立行业的游戏规则，通过对分散渠道的整合，向上可以获取房源内容、掌握供给，向下可以获取买方眼球，掌握需求，从而在一个高度集中的平台上，让买方找到房源、让卖方找到客源。简言之，做市商是房源和客源的“发行平台”。在线下传统时代，这个做市商在MLS，在线上时代，这个做市商将会是互联网平台。互联网的两波浪潮：（1）第一次发生在1995-2005年，这一阶段的最大变化是互联网的全面普及以及互联网在经纪行业的快速应用，尽管互联网改变了人们沟通、获取信息、获取信息的方式，但是这个阶段互联网对于经纪行业而言仍然只是信息发布和传递的工具，互联网取代传统纸媒，成为经纪人最重要的信息平台，使经纪人的信息传递和匹配效率有所提高，但是并未从根本上动摇经纪行业的根基。（2）第二次发生2005-至今，可以说经纪行业过去几年的改变相当于过去一百多年改变的总和，基于LBS的地图搜索技术在房地产领域的应用、智能手机的快速普及、UGC的爆发不仅仅是丰富了消费者获取信息的方式，更加根本的是，使消费者参与信息内容的生产和传递，不再是单纯的信息“接收者”，经纪人和消费者之间的信息不对称、不透明大幅减少。互联网杀死了谁：（1）报纸房地产分类信息广告收入已经雪崩，经纪公司的门店开始明显缩减。（2）MLS开始崩溃，Pre-MLS和Off-MLS的比例正在快速上升，MLS对房源的垄断力不可避免地弱化。（3）经纪人的信息中介功能被替代，未来只有提供高质量配套服务的经纪人才能存活，经纪人数量将明显减少，佣金率也将有所下降；（4）互联网对经纪行业的重塑已经开始。正文如下回顾美国经纪行业的百年历史，发现经纪行业演变的历史本质上是一部信息匹配媒介从分散到集中、从分割到统一的整合史，我们将这个过程称之为“做市商”体系的崛起过程。在一个买方和卖方都高度分散的市场里，可以将做市商比喻为经纪行业的神经中枢，它确立了行业的游戏规则，通过对分散渠道的整合，向上可以获取房源内容、掌握供给，向下可以获取买方眼球，掌握需求，从而在一个高度集中的平台上，让买方找到房源、让卖方找到客源。简言之，做市商是房源和客源的“发行平台”。在线下传统时代，这个做市商在MLS，在线上时代，这个做市商将会是互联网平台。图表 1 做市商框架图一.信息媒介变迁的驱动力（一）信息媒介的三次变迁以美国经纪行业信息传递和匹配媒介的兴衰变迁来看，可以清晰地发现三次明显的信息媒介变迁：第一次发生在1905-1995年，这一阶段跨时最长，它是以经纪人为核心的阶段，经纪人既是房源内容提供者，又是信息渠道，可以说，这个阶段的经纪人是信息和渠道的联合体。第二次发生在1995-2005年，这一阶段的最大变化是互联网的全面普及以及互联网在经纪行业的快速应用，尽管互联网改变了人们沟通、获取信息、获取信息的方式，但是这个阶段互联网对于经纪行业而言仍然只是信息发布和传递的工具，互联网取代传统纸媒，成为经纪人最重要的信息平台，使经纪人的信息传递和匹配效率有所提高，但是并未从根本上动摇经纪行业的根基。第三次发生2005-至今，可以经纪行业过去几年的改变相当于过去一百多年改变的总和，基于LBS的地图搜索技术在房地产领域的应用、移动智能手机的快速普及、UGC的爆发不仅仅是丰富了消费者获取信息的方式，更加根本的是，使消费者参与信息内容的生产和传递，不再是单纯的信息“接收者”，经纪人和消费者之间的信息不对称、不透明大幅减少。图表 2 经纪行业信息媒介的变迁图表 3 消费者注意力转型是媒介变迁的根本驱动力（二）信息媒介变迁的驱动力通过对美国经纪行业信息媒介兴衰更替的原因进行考察，我们发现：第一，经纪行业的爆发是市场前提，如果没有足够大的行业空间，这个行业的新技术就不会出现，或新技术不会被经纪行业所采用。第二，新技术的出现和应用是基础设施条件，电脑、传真和电子邮件让经纪人和消费者之间的联系更方便、更高效，并摆脱地理门店的物理限制；报纸、杂志、电视渠道则让消费者可以获取经纪人广告信息；互联网媒介的崛起则可以让消费完全克服时间和空间的限制，做到随时随地了解市场信息、寻找经纪人。第三，消费者注意力的转移是决定媒介变迁的根本驱动力。今天的人们已经很少看报纸，甚至不再看电视，无论对于买方还是卖方，买房和卖房决策的第一步不再是去门店找经纪人，而是去互联网，买方通过互联网了解市场信息和房源信息，卖方通过互联网了解价格走势。更重要的是，智能手机中的普及让消费者可以随时随地的定位，以获取附近的地理信息。在GPS导航的帮助下，人们不再需要经纪人带领也能找到房屋的位置了。如今许多买房者联系经纪人以前都会在线上做许多搜索和调查，许多

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