李亚鹏地产投资大败局，明星光环为何救不了跨界创业？

发布时间：2025-06-29 15:19

最近，李亚鹏又因为搬家上热搜了，从年租金 260 万的国贸大平层，搬进月租不足 1 万的 “老破小”，这反差，真让人唏嘘。想当年，他在地产投资上那也是雄心勃勃，可最后却落得个负债累累的下场，今天咱就来聊聊李亚鹏投资地产项目那些事儿。

丽江雪山艺术小镇项目

2013 年，演艺事业如日中天的李亚鹏，突然跨界地产圈，搞起了丽江雪山艺术小镇项目。位于云南丽江古城区束河古镇东阳路，大束河片区中心位置，玉龙雪山下。总占地约408亩，总建筑面积约20万㎡。他当时的想法很美好，想把这个项目打造成一个高端文化艺术社区，里面有别墅、商业街，还要有各种艺术展览、文化活动，简直就是一个艺术乌托邦。

为了实现这个梦想，李亚鹏砸下了血本，项目计划总投资 35 亿元。为了让小镇看起来高大上，他请了日本著名设计师操刀设计，景观树木从四川、北京移植而来，22 栋别墅园林景观造价就高达一千多万。营销费用也花了上百万，请明星朋友来站台，举办各种艺术节，那阵仗，感觉不把这个项目做成全国文旅标杆就不罢休。

可现实却给了他狠狠一巴掌。首先，这项目定位就出了大问题。丽江旅游市场主要是大众消费，游客们来这就是想体验悠闲的慢生活，享受性价比高的旅行。但李亚鹏的别墅呢，单价高达 2 万元 / 平方米，总价近 1000 万，这价格远超当地购买力，普通人根本买不起，有钱人又看不上这位置，房子自然就卖不动。

其次，营销和运营严重脱节。每年请几个明星来撑撑人气，搞搞艺术节，却没有实实在在的运营规划。艺术节没什么内核和 IP，活动一结束，小镇就冷冷清清，没有持续的吸引力，商业配套也跟不上，游客来了没地方消费，商家也赚不到钱，自然不愿意入驻。

最后，资金链断裂成了压垮骆驼的最后一根稻草。房子卖不出去，资金回不来，可前期投入的钱像流水一样花出去了，每天都要烧钱维持运营。2015 年，此时项目估值仅约为 3.8 亿元，李亚鹏实在扛不住了，只能把 51% 股权以近 2 亿元低价转让给阳光 100 集团。

即便如此，还是没能摆脱债务危机，项目初期引入北京泰和友联6000万元投资获得项目10%股份，约定若项目未来发生亏损，损失由雪山公司原股东独立承担，且三年后泰和友联有权收回约定的固定收益 4000 万元。2018 年，因拖欠北京泰和友联公司 4000 万元债务被告上法庭，还被列入 “失信被执行人” 名单，这下，李亚鹏彻底在地产圈栽了个大跟头。

中国文谷项目

丽江项目失败后，李亚鹏并没有吸取教训，2017 - 2019 年，又一头扎进了中国文谷项目，分别在郑州和赣州布局文旅综合体项目。

2017年12月8日，总投资约30亿元的郑州·中国文谷项目在郑州国际文化创意产业园正式启动，总占地约500亩，总建筑面积约55万方。2018年5月，作为赣州10个重大文化产业项目之一的赣州·中国文谷项目在深圳会展中心签约，项目总投资约61亿元。随后李亚鹏多次考察，合作最终成行。

“中国文谷”是李亚鹏创始的中书控股打造的生态体系，以COART为核心，把音乐、戏剧、舞蹈、艺术展乃至服装秀、论坛、互联网、创客等与居住生活相融合，实现文化艺术资源与街区商业综合体的嫁接。项目规划得很宏大，要打造文化、商业、住宅一体化的综合性社区，听起来确实很有前景。

但问题又来了，同样是资金链断裂。文旅项目本来投资周期就长，回报慢，需要大量的资金持续投入。李亚鹏在没有足够资金储备和稳定融资渠道的情况下，贸然启动这么大的项目，结果可想而知。项目建设过程中，因为缺钱，工程进度一拖再拖，最后直接烂尾。不仅前期投入的资金打了水漂，还欠了一屁股债，供应商、施工方纷纷上门讨债，李亚鹏再次陷入债务泥潭。

李亚鹏投资失败的原因

盲目自信，不懂地产行业：李亚鹏虽然是明星，有一定的知名度和人脉，但隔行如隔山，房地产行业的复杂程度远超他的想象。他以为凭借自己的名气和情怀就能做好项目，却忽略了地产开发需要专业的知识、丰富的经验和对市场的精准把握。从项目定位、规划设计，到销售运营、资金管理，每个环节都有很高的门槛，他却一头雾水，完全按照自己的想法蛮干。

缺乏成本控制意识：在丽江雪山艺术小镇项目中就能看出来，他为了追求所谓的品质和艺术感，不计成本地投入。从荷兰空运郁金香，单棵树运费超万元，这种烧钱的行为在商业投资中是大忌。做生意不是过家家，要考虑投入产出比，他却把商业项目当成了实现个人理想的工具，根本不考虑成本，最后只能被成本拖垮。

项目定位脱离市场实际：不管是丽江的别墅，还是 “拎壶冲” 白酒，李亚鹏总是喜欢把项目定位得高高在上，脱离了普通消费者的购买力。他以为自己的明星光环和情怀能吸引消费者买单，可现实是，大家更看重的是性价比和实际需求。在房价只有 7000 多元的丽江，他把别墅卖到 1.6 万／平，这不是自己把路走窄了嘛。

没有持续的运营能力：文旅项目不是建好房子、搞几个活动就完事了，需要长期的运营和维护，不断地吸引游客、留住游客。李亚鹏只注重前期的建设和营销，却没有建立起有效的运营团队和运营模式，活动一停，项目就陷入死寂，根本无法实现可持续发展。