房企接连爆雷，明星经理人该背锅？

　　文 | 新浪财经 徐苑蕾

　　编辑 | 韩大鹏

　　划重点：

　　1、有观点认为，部分房企是被明星经理人“坑”了，因此才沦至爆雷惨状。58安居客房产研究院分院院长张波告诉新浪财经，这种说法稍有片面，明星经理人是时代大背景下的产物，本身是在落实企业的目标，没有过于激进的目标也不可能导致企业自身出现大风险。爆雷的主因，多是因为过度追求规模化所致。

　　2、地产猎头向新浪财经分析道，很多明星经理人强项在于某一方面的能力和资源，比如运营或者营销，但目前行业的普遍难点集中在融资端，个人优势与公司目前的需求并不匹配，因此导致了明星经理人的离开。

　　回顾阳光城(0.370, 0.00, 0.00%)4年半的时光，朱荣斌形同为“犹如一场大酒，豪情壮志，至酣至畅。”

　　1月初，朱荣斌辞任阳光城执行董事长兼总裁，仅用一句“醒来痛如刀绞，仍无怨无悔，无愧无惧”划下句点。

　　头顶中海、富力、碧桂园的履历光环，又带领着阳光城迈入2000亿的销售规模，拿着600万年薪的朱荣斌对于阳光城的作用举足轻重。但如今阳光城陷入债务危机，四处扑火自救，此时朱荣斌抽身离开，让外界唏嘘不已。

　　有人感慨，地产行业再无打工皇帝，再无明星职业经理人。也有人追问，朱荣斌离职的真正原因，阳光城等房企爆雷背后，朱荣斌这般的明星经理人该背锅吗？

　　高光一去不复返

　　在行业正值好时光之际，地产圈内不断传出职业经理人高额年终奖、通过跟投实现财务自由等传闻。其中不少人凭借着过硬的背景和丰富的资源成为炙手可热的“炸子鸡”。

　　作为明星经理人的代表人物之一，碧桂园原副总裁刘森峰在2016年迎来了在碧桂园的高光时刻。当年，由他挂帅的江苏区域年销售额达到367亿元，在碧桂园区域业绩总排名中登顶第一，刘森峰也拿到了过亿年薪。

　　在刘森锋被称为“打工皇帝”的第二年，2017年，他的老同事朱荣斌则离开了碧桂园联席总裁的位置，加入了当时在千亿门外徘徊的阳光城。根据年报数据，朱荣斌在阳光城第一年就领到350万元的税前薪酬，此后几年还涨到600万元。

　　“像我们帮一些大房企挖明星经理人，薪酬可以给到候选人原本薪酬的2-3倍。比较大的单子，佣金可以做到百万。”地产猎头词颂（化名）表示。

　　据了解，当时明星经理人选择的路径主要有两种，一种去中小房企担任更高级别的管理层，另一种则是平级跳槽到排名更靠前、比如行业TOP10的房企。“候选人主要还是会考虑新平台的资源优势，以及老板放权的程度，看看自己能把控的权限范围。”词颂说。

　　（阳光城原执行董事长兼总裁 朱荣斌）

　　不过，自2018年开始，政策基调指向房住不炒，行业暗潮涌动，连龙头万科也大喊“活下去”。到了2020年-2021年，随着“五道红线”的落地，地产融资受限，行业进入收缩期，明星职业经理人的光环也日趋黯淡。对于他们来说，当年有多风光，如今或许就有多焦虑。近期朱荣斌的转身离开，则将这种焦虑的情绪推向了高点。

　　1月5日，阳光城发布公告称，朱荣斌因个人原因申请辞去执行董事长兼总裁职务。这一消息意味着阳光城董事长林腾蛟的“5年之约”告吹，阳光城终究未能如朱荣斌所说的那样，成为他职业生涯的最后一站。

　　事实上，明星经理人离职，早已是近两年房地产行业的常态，尤其是部分经理人的任职时间也在缩短。据媒体不完全的统计，2021年全年共有房企集团层面高管人事变动接近800人，其中离职高管超过300人。

　　比如2021年2年，实地地产首席财务官李斌兼任执行总裁不到1年就提出离职；6月，有着“最年轻地产总裁”之称的李和栗败走中梁控股，辞任执行董事和联席总裁；7月，迟峰辞任蓝光发展(0.400, 0.00, 0.00%)总裁，彼时，他从华润置地加盟蓝光发展还不足2年……

　　不少明星经理人的离职，其实代表着地产规模扩张型时代的终结。同策研究院研究总监宋红卫指出，很多明星经理人离职的重要原因，在于无法实现当初设立的目标。词讼解释道，很多明星经理人强项在于某一方面的能力和资源，比如运营或者营销，但目前行业的普遍难点集中在融资端，个人优势与公司目前的需求并不匹配，因此导致了明星经理人的离开。

　　同时词讼还指出，部分明星经理人比较爱惜自己的羽毛和声望，因此在公司下行周期希望尽早抽身离开。“一个打工人做到明星经理人，证明此前的发展都是比较顺遂的，没经历过特别大的困境。如果公司经营不善甚至爆雷，对于个人履历可能会成为一个污点。”

　　房企爆雷败在经理人？

　　回望明星经理人的发展路径，不可否认的是其中必有个人的拼搏和努力，但也应该看到，行业上行周期的红利也给与了他们更大的发挥空间。

　　比如阳光城，在朱荣斌加盟前还是家不到千亿规模的中型房企，净负债率超过200%。而在朱荣斌入职后，其奉行“三全五圆”战略，提出全面进军三四线城市。高峰时期，阳光城拥有28个区域公司，在各地拓展土地储备。

　　在此背景下，阳光城驶上了扩张的快车道，销售规模扶摇直上。2018年，阳光城首破千亿，销售金额达到1628亿元；2019年突破2000亿大关，达到2110亿元。

　　与阳光城从外部挖来朱荣斌不同的是，张巧龙是在蓝光发展内部培养起来的明星经理人。作为蓝光发展的“老人”，张巧龙41岁时就已正式接任公司总裁，次年，他又被任命为副董事长兼首席执行官。

　　2017年，张巧龙曾表示，坚定看多未来5年房地产市场的趋势，并看好核心城市向周边三四线乃至于四五线城市发展。因此，随后几年，蓝光发展逐步离开川渝大本营，全国扩张进程提速，并先后进入了青岛、无锡、长沙、武汉、苏州等城市。

　　成为一把手后，张巧龙带领蓝光发展走过了冲规模最为关键的几年。2017年，蓝光发展销售规模还仅有582元，2019年就突破千亿，达到1015亿。

　　然而，随着行业进入缩表阶段，红利期一旦消退，很多曾经开疆拓土的明星经理则面临着惨淡的结局。如阳光城、蓝光发展这两家千亿房企也正走向相似的困局。

　　如今，阳光城陷入资金困境，正积极通过对境内外债务进行展期、高管减缓薪资等方式进行“自救”。对于朱荣斌离职的原因，市场上流传着一种说法认为，朱荣斌在2020年上半年踩错了节奏。当年前5个月，阳光城地价总支出351.55亿元，拿地力度高达55.69%，且拿地成本较2019年高出了23%。

　　盲目乐观进军三四线的张巧龙，也在2020年中正式告别工作了10余年的蓝光发展。在他作为一把手的期间，因未能及时收缩战线，蓝光发展债务压力日益沉重。

　　2018-2020年，蓝光发展有息负债分别为537亿元、605亿元和768亿元，公司经营和投资活动现金流量净额之和持续为负。2021年，蓝光发展流动性问题越演越烈，并开始变卖资产扑火，但债务终究爆雷违约，目前正推进债务重组。

　　在此背景下，有观点认为，部分房企是被明星经理人“坑”了，因此才沦至爆雷惨状。根据不完全统计，多家已出现流动性危机的房企，包括泰禾、蓝光发展、华夏幸福(2.410, -0.12, -4.74%)、恒大、奥园、花样年等，去年全年高管职务变动频繁。比如奥园全年高管职务变动达到19人，蓝光发展14人，花样年7人，恒大6人，泰禾5人。

　　对此，一位TOP3房企海外项目营销总表示，在行业上行阶段，不少明星经理人确实发挥了很重要的作用，而在行业下行阶段，就容易看到谁在裸泳。对于房企爆雷，明星经理人肯定负有一定责任。

　　不过，该人士强调，“如果说是明星经理人坑了房企，那就有点过于片面。”他指出，明星经理人在运营上出差错完全不稀奇，也是不可避免的，比如高价买错了地，踩错了时间点，但是关键还是要看房企老板的整体决策。

　　58安居客房产研究院分院院长张波同样认为，不能简单将房企爆雷原因归结为个别明星经理人。张波提到，经理人本身也是在落实企业的目标，没有过于激进的目标也不可能导致企业自身出现大风险，不排除部分明星经理人本身也会追求更为极致的目标，但这本身也是建立在企业自身的战略目标之下的。

　　比如富力，前述房企营销总以之举例称，“富力内部的运营体系其实已经非常系统化，我一直觉得他们做得很不错。但是后来进行了像酒店这种不赚钱业务的拓展，导致现在公司也濒临爆雷的边缘。”

　　“房企爆雷或者说财务危机，大都因为过度追求规模化，尤其2010年以来房企规模化的速度不断加快，更是催生了很多高负债类型房企。这类房企拿地凶猛，并不惜高杠杆融资扩张，加之棚改货币化和去库存的政策，掩盖规模扩张带来的种种风险。”张波表示。

　　明星经理人无非是大背景下的产物。事实上，哪怕如任泽平这般拿着1500万年薪的明星经理人也有无可奈何的时候。任泽平在离职恒大后曾发文表示，他一度当着公司几位主要负责人的面谏言降负债，反对造车等多元化业务，但是建议并未得到采纳。眼见他起高楼，眼见他楼塌了，转身离开或许才是任泽平们的最优选择。

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责任编辑：张亚楠

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