房地产政策近期密集调整评：房企应审时度势以价换量

发布时间：2024-12-27 12:49

【中国经济时评】房企应审时度势以价换量

《中国经济周刊》特约评论员葛丰

房地产政策近期迎来密集调整，其中包括二套房商业贷款首付最低降至四成，公积金贷款首套房首付降至两成，二套房首付最低降至三成，个人所购普通住房对外销售免征营业税年限由5年以上降至2年以上，等等。

这些政策变化符合房地产市场发展规律。毕竟，此前连续多年的紧缩性调控，本就属于“房价过快增长”市况下的应急性干预。而目前房地产市场一系列基本面变化，已经或者正在渐次落定，同时房地产投资与消费依然对稳增长、促民生具有较强正向作用，因此，这种变与不变的双重判定，决定了房地产政策理当因时回归到“鼓励居民自住性、改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展”的正常基调。

不过中国的房地产市场距离成熟尚有时日，高储蓄背景下投资渠道的相对有限，则又在客观上驱动投机、投资需求伺机而动。那么，房地产市场会不会因为政策趋松老调重弹呢？答案显然是否定的，依据在于：

首先，尽管中国楼市是一个不完全的市场，但这个不完全的市场终究要接受市场供需关系支配性的影响，而这方面，目前关于全国楼市基本性的判断是，市场总体格局已经从此前多年供小于求转为供略大于求，部分地区甚至已出现供给明显过剩现象。譬如有研究表明，截至2014年底，不包括在建面积的全国城镇住房存量已超过232亿平方米，即使包含外来流动人口在内的城镇常住人口的人均住房面积，也已达到34平方米。

其次，排除总量过剩趋向，单以目前房价相对坚挺的一线城市而论，推动房价上行的动力也未必如想象中那样历久弥坚。其供需状况以去库存周期（待售面积/月销售面积）来看，广州在10 ~ 15个月之间，北京、上海和深圳则都在15个月上下波动。而业界认为，这一指标一般不宜超过10 ~ 12个月。此外，一线城市与其他城市不同的是，其短期政策取向尚未见“限购”松动的迹象，而长期政策取向则更需要服从于“严格控制特大城市人口规模”的总体部署。

第三，目前出现的政策松动，仍然是一种有限度的松动。即使再退一步而言，譬如房贷政策进一步放松，但随着利率市场化进程的加快、银行自身商业化改造的加深，以及房地产作为抵押物的预期价格变化，都会在另一个方向上制约银行配置房贷的意愿，并最终影响到房贷实际投放的数量与价格。

商界有句戏言称，“只要站在风口，连猪都会飞”。现在，对于刚刚走出“黄金十年”的房地产企业（其实也包括“炒房团”）来说，必须认识到：自己曾经所站的风口已经过去，目前的房地产市场，跟风式、排浪式消费阶段基本结束。因此，无论从其自身发展，或是消费者福利，乃至中国经济长治久安计，都应该打消幻想，审时度势，深入领会政策导向，充分把握政策机遇，通过以价换量，赢取长期平稳健康发展。

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