刘德华遭围攻，背后是香港地产模式大转向，内地这次还跟不跟？

这个“明日大屿”填海计划将发展1700公顷人工岛，可望容纳26万至40多万住屋单位，供70万至110万人口居住，其中七成为公营房屋，可以解决香港1/8人口的居住问题。

“随着亚洲金融风暴及其后的经济下滑，在 1990 年代后期及 2000 年代初，香港的经济及物业市场低迷，因此政府在 2003 年至 2004 年间引入一系列措施以稳定物业市场，导致土地供应及房屋发展有所缩减……”

寥寥数语间，香港楼市二十年历史，匆匆而过。

此后的十几年里，香港房价仅仅经历了两次比较小的回调，一次在2008年，一次在2015年。每一次的回调，时间不超过一年，下跌幅度不超过15%。十五年来，房价涨幅超过4.4倍。

（香港中原指数：2003年至今，香港房价扶摇直上）

摆脱低谷，走入繁华后的香港楼市，自然是对一切威胁现状的动作保持敌意。

02

香港楼市的重大转折，就从这时开始。

富人和中产阶级，成了香港楼市里最大的获益者。

从2000年开始，为了快速复苏楼市，减少土地供给，拉高房价，香港土地平整和填海的速度越来越慢，过去十年来几乎停滞不前。

1995年香港每年开发的土地面积为2.55平方公里，到了2010年后，这个数据变成了0.26平方公里。整整十倍的差距！！！

（2017年1月香港发展局公布土地供应情况）

随后的香港房价，也应验了《土地开发规划报告》中，香港政府二十年前定下的目标。

相比于深圳和新加坡，香港的填海速度，实在是配不上香港庞大的住房需求。过去十年，深圳填海5200公顷，新加坡填海超过2000公顷，而香港，只有180公顷。

目前，香港仅开发了24%的土地，还有大片土地尚未开发。光是东大屿都会及新界北就有大约17平方公里（1700公顷）的土地等待开发。不过按政府的规划，这些土地至少要到2030年后才能动。

而全香港七百多万人的起居生活，就集中在现在这四分之一不到的土地上。每平方公里人口密度超过27000人，远远高于新加坡和首尔。

几乎停滞的土地开发，与全球最贵的房价，造就了当下进退两难的香港。

不管是公开发声的刘德华，还是提出“明日大屿”的特首林郑月娥，他们现在的处境，像极了二十年前的那一场对抗。

刘德华为填海造岛，为下一代的生活发声的时候，他配音的视频，正是由香港前特首董建华所建立的“团结香港基金”制作。

董建华，这个众多香港人不愿提及，又不可能忘记的名字，又一次出现在了公众面前。

董建华在1997年-2005年期间连任两届香港特首，于第二届任期期间辞职。著名的“八万五”计划，就是由董建华在1997年的施政报告中提出，即每年兴建85000个公屋单位，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，以解决香港贫困居民的住房问题。

从有历史数据记录的1980年开始，到1997年为止，香港楼市经历了由跌到升两个周期，并在1997年达到历史高位。1997年前的那波大牛市，给了香港房价13年的上涨空间，累计涨幅约为8.5倍。

楼价的长牛市，让香港人明白，房子不仅仅是遮风挡雨的庇护所，它还是投资品。

在1997年的高峰期，香港人平均把月薪的74%用作供楼。首付5%，便可买楼。

当年的“八万五”公屋计划，正是为了打压在楼市中疯狂的香港。

也许这就是董建华和香港，注定要经历的一场劫难。

第一批公屋刚刚开始建造，亚洲金融风暴席卷香港。股市汇市楼市出现恐慌性抛售，楼价迅速下跌。

两股势力的共同冲击下，1998年香港房地产下跌28.2%，随后一路下跌直至2003年，一共跌去七成。一时间，曾经高价买楼的居民中，出现了大量无法偿还贷款的情况。甚至有32位居民，为此自杀。

据香港金管局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105,697宗负资产按揭，占所有按揭的22%。当时，也是香港楼市跌入谷底的时候。

银行突增巨额坏账，炒楼者资金链断裂，加杠杆上车的中产阶级遭遇断供，处在楼市链条上的所有人，都被房价裹挟着，坠入谷底。

满眼绝望。

一时间，董建华的“八万五”计划成了众矢之的。有时事评论员甚至嘲讽“马克思发明了无产阶级，董建华则制造了负资产阶级。”

现在的刘德华和林郑月娥，像极了当年的董建华。虽是不一样的方式，却让同一批人感到恐慌：大家不敢再经历一次1998年。

因为这一次，他们比二十年前，爬得更高。摔下来，就是粉身碎骨。

03

但对于普通人而言，最重要的，是活下来。哪怕如困兽一般。

歇斯底里地喊着让刘德华“滚出香港”的人群，一定体会不到香港的下一代，会过着什么样的生活。

在这场舆论风波里，没有人注意到，那些从未发出声音的一群人。

比如今年爆红网络的香港“最美搬运工”。她说，“我不可以倒下，以为我倒下没人可以撑着我！”。

比如，二十多万人居住在逼仄的劏房中。

所谓的“劏房”，一般是把原本属于一个居住单位的房子，分割成两个或以上的独立房间。每个小房间的面积从三四平米到一二十平米不等，每个月租金却高达三千到四千港币。

（https://www.youtube.com/watch?v=aa4sPevt4wQ ）

视频下面，有人这样留言：

“我站在房间內，往前是我的床，往右是餐桌，左边就看得到马桶，一步之内塞满我的生活需求，我想去住公屋，只是这条从炼狱劏房前往的路径，或许只有上帝才知道，还需要多久时间？”

（https://www.youtube.com/watch?v=aa4sPevt4wQ ）

然而，从这条炼狱劏房通往公屋的道路，至少还需要五年。据香港房屋委员为今年6月份的统计，目前公屋申请者平均等候时间为5.3年。

很多出生在劏房中的孩子，整个童年，都将居住在这小小的四平米的“笼子”里。

买不起私人住宅，住不了公屋，住在这炼狱般的劏房中，政府的公屋制度，是他们唯一的希望。这份希望，却来得太慢，太难。

但过去十几年的楼市繁华，早已成了香港的支柱，舍不得放下，也不敢放下。金融服务业，成为仅次于贸易的支柱产业。香港的四大主要行业，全都依附于外部环境。曾经热钱争相涌入的香港，如今却略有退缩的趋势。

此时，谁还敢动楼市这根救命稻草？

（来源：HKTDC）

（来源：HKTDC）

这，还是那个充满朝气的香港吗？

04

刘德华和特首林郑月娥都说过同样的话，即使填海造地会遭到大批的反对，但为了下一代更好的生活，它应该坚持下去。

二十年一轮回，也许，这是香港新一轮的自我救赎。

香港正努力抛弃过去的住房政策，而这个制度内地曾学得风生水起，有模有样。从压缩住宅用地面积、土地财政、预售制，到炒楼花、以建筑面积计价……

直到如今高房价下，掏光六个钱包的年轻人，和那些不得不离开北上广深的热血青年……

中金公司的一位经济学家梁红教授，曾经在长安论坛上提及中国内地的房地产。两组数据中，内地楼市与香港模式的相似之处，一眼可见。

中国的土地供应控制非常严格，为了国民的生计，18亿亩的耕地红线是必须要牢牢守住的。因此其他类型的用地会牢牢把控。

但过去十几年为了刺激当地经济，地方政府的招商引资，提供了大量便宜的工业用地和商业用地，压缩了住宅用地的面积。与美国、日本和中国香港相比，中国内地的城镇住宅用地供给明显不足。

（中金公司首席经济学家梁红在长安论坛上的演讲）

住宅供地的不足，也就造成了住宅用地价格偏高。

陷入困境的土地供给制度，也是中国高房价的原因之一。2015年，中国内地商品房销售额为8.7万亿元，其中土地出让金占37%，其他税收占25%，加起来一共是62%。房价里最贵的成本，就是地价和税费。

（中金公司首席经济学家梁红在长安论坛上的演讲）

恍惚间，仿佛看到了十几年前的香港，一个被房价绑架的影子。

幸运的是，我们看到了越来越多转型的动作，在历史的进程中，中国也在抬头看天。租售同权、增加公租房供应、商讨取消商品房预售制、整治地产乱象、大力减税……（有关取消商品预售制的分析，感兴趣的可戳《取消商品房预售制：中国彻底抛弃香港模式，今后再无地产大佬》）

如果我们把刘德华旁白中的“香港”换成“中国”，同样适用。

“香港曾经走的很快，但近年外面世界也都越走越快，当全世界都向前走的时候，我们香港又在做什么？”

“你觉得香港还有没有希望？

有的人说，没有。

但我觉得，有。”

——刘德华

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